Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte IV

Este artigo é a parte IV sobre fundos imobiliários.

Vimos na parte III da série sobre Fundos de Investimentos Imobiliários a correlação entre diversos FII.

Além disto, criamos um Índice FII para servir como um parâmetro representativo para os FII. Devemos lembrar que cada FII teve a mesma participação no Índice.

Concluímos no artigo que a diversificação entre os FII é fundamental para a redução do risco incorrido.

Devido à uma baixa correlação entre os diversos FII, conseguimos reduzir a volatilidade entre eles na ordem de mais de 50%, ou seja, a volatilidade foi reduzida além da metade.

A proposta desta parte IV é analisar como o Índice FII irá se comportar perante os demais ativos. Os 8 ativos analisados serão: (1) LFT; (2) LTN; (3) NTN-BP 15; (4) Dólar; (5) Euro; (6) Ouro; (7) Ibov e (8) Smal11.

Com estes ativos conseguimos reunir grande parte dos ativos disponíveis no mercado financeiro representando diversas classes de ativos como: Renda Fixa (Pré e Pós); Ativos Cambias e Renda Variável.

Vamos à tabela com as correlações:

Tabela de Correlações entre o Índice FII e Demais Ativos
Tabela de Correlações entre o Índice FII e Demais Ativos

Clique para Ampliar

Na tabela acima temos os retornos mensais dos ativos em questão. Novamente foi destacado o mês de outubro, período de agravamento da crise.

Pior ainda do que o retorno de -24,80% do Ibov temos o SMAL11 com um retorno de -26,83%.

Obs: O SMAL11 é um ETF (Exchange Traded Fund) que começou a ser negociado no dia 28/11/2008.

Portanto, os retornos anteriores a este período são do benchmark (referência) que ele segue, o SMLL, índice que tem como objetivo medir o comportamento das empresas de pequeno porte, com baixo valor de mercado.

Podemos inferir através da tabela à direita que a correlação do Índice FII é parecida com a correlação apresentada pelo Ibov, entretanto, de forma mais suave.

Embora o período seja muito curto para análise (quase 2 anos) podemos perceber que um mix destes ativos apresentados pode agregar valor à uma carteira através da diversificação entre os ativos com uma correlação que não é forte (com exeção do par Ibov x Smal11).

A correlação média (destacada na direita inferior da imagem) nos mostra que a correlação média entre o Índice FII e os demais ativos foi de 0,09%.

Já o Ibov teve uma correlação média com os demais ativos de 7,57%. Os números baixos comprovam a possibilidade de diversificação entre esses ativos.

Para analisarmos a performance dos FII, além da sua volatilidade e correlação com outros ativos em um período mais longo podemos tomar como auxílio o mercado americano, cujos FII são denominados REITs (Real Estate Investment Trust).

Análise dos REITs

Aqui no Brasil, temos uma capitalização de mercado (market cap) dos FII na ordem de R$3 Bilhões (fonte: Fundo Imobiliário – Clique em Rentabilidades > Capitalização de de Mercado).

Nos EUA, através deste site especializado em REITs, podemo ver através deste link que o market cap dos REITs já foi de U$400 Bilhões antes da crise. No final de 2008, o market cap foi de U$176 Bilhões. Um mercado 50x maior do que o nosso.

Infelizmente não temos ainda nenhum ETF (Exchange Traded Fund) para negociar um índice de FII.

Entretanto, no mercado americano os investidores podem contar com diversos ETFs, segmentados até mesmo por áreas de atuação desses fundos como: (a) Hospitalar; (b) Residencial; (c) Comercial; (d) Industrial.

Além destes fatores, eles podem contar com opções sobre os ETFs de REITs. O ETF mais famoso por lá é o ICF (iSahres Cohen & Steers Realty Majors) da iShares (a mesma que inaugurou ano passado os ETFs aqui no Brasil).

Após esta introdução sobre os REITs, vamos então as informações que necessitamos para fazer a comparação com o mercado brasileiro: (a) Retorno; (b) Volatilidade; (c) Correlação.

Dando uma olhada no livro Asset Allocation, Balancing Financial Risk, os REITs tiveram o seguinte desempenho no período de 1972 até 2005:

(a) Retorno: 14,40% / (b) Volatilidade: 13,95% / (c) Correlação (com SP500): 0,65 (65%)

A correlação apresentada nos REITs (65%) e nos FII (64,58%) é bem semelhante, o que parece ser um valor razoável para estimativas futuras da correlação entre os FII e o Ibov.

Apenas por curiosidade: No livro, os REITs tiveram uma performance melhor do que o SP500 (14,40% contra 12,09%), além de uma menor volatilidade (13,95% contra 15,71%).

Entretanto, atentem que o período analisado foi pré-crise imobiliária.

Os dados do retorno e volatilidade entre os REITs e FII divergem bastante.

Entretanto, devemos lembrar que os FII analisados tem menos do que 2 anos de histórico enquanto os REITs possuem mais de 35 anos de histórico.

Visando trazer informações mais completas e detalhadas sobre as estatísticas dos REITs recorri à uma planilha disponível aqui com os retornos mensais desde 1972 até outubro de 2009.

Com estes dados posso tirar conclusões melhores sobre o retorno e volatilidade histórica dos REITs.

Na tabela abaixo podemos ver o retorno composto anual no período histórico.

A análise está dividida em duas partes:

(a) Price : Indica o retorno composto que os REITs tiveram no ano em questão através apenas da valorização das suas cotas nas bolsas (capital apreciation);

(b) Yield : Indica o retorno composto dos REITs no ano em questão através apenas das distribuições de aluguéis destes (semelhante ao Dividend Yield das ações).

REITs_Retorno Composto Anual_Price x Yield (1972-2009)

REITs_Retorno Composto Anual_Price x Yield (1972-2009)

Os anos de 2007 e 2008 foram péssimos para os REITs devido ao estouro da bolha imobiliária.

Quem estava posicionado nesta classe de ativos viu seu patrimônio se reduzir em mais da metade neste período.

Os dados de 2009 consideram o período de janeiro até outubro, não incluíndo os meses de novembro e dezembro.

Análise do retorno médio anual e a volatilidade anual histórica dos REITs na tabela abaixo:

REITs_Estatísticas_Price x Yield (1972-2009)

REITs_Estatísticas_Price x Yield (1972-2009)

Podemos ver que o retorno médio anual dos REITs foi de 12,26% no período de 1972 até 2009.

A volatilidade ficou em 17,22%. Devido aos péssimos anos de 2007 e 2008 o retorno que havíamos visto nos dados do livro citado anteriormente se reduziram bastante (caíram de 14,40% para os atuais 12,26% anuais).

A volatilidade aumentou bastante (de 13,95% para os atuais 17,22%).

O mais interessante de se analisar nestes dados é a divisão entre o retorno e volatilidade através do Price (apreciação do valor das cotas) e Yield (distribuições de aluguéis).

Percebam que o componente mais importante do retorno dos REITs são as distribuições e não a valorização das cotas destes.

Esse dado será importante para o nosso próximo passo na avaliação dos FII aqui no Brasil.

Trataremos na parte V desta série sobre métodos para avaliação do preço dos FII, chegando a um modelo que pode vir a satisfazer as condições de compra e venda de muitos investidores, lembrando sempre que a análise é apenas um guia para o investidor inteligente.

Próximo Passo

Escolha o próximo artigo sobre fundos imobiliários:

1-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte I | Vantagens dos FII

2-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte II | Retornos Históricos e Volatilidade

3-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte III | Correlação entre os FII e outros ativos

4-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte IV | Índice de FII e REITs [Você Está Aqui!]

5-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte V | Precificação

6-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte VI | Mais sobre Precificação

7-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte VII | Método Final sobre Precificação

Gostou do artigo? Compartilhe!

Sobre o autor

Henrique é especialista em alocação de ativos, eleito um dos 5 melhores educadores financeiros do Brasil em 2012/2013. Continue Lendo aqui!

  • Uau, agregação de dados sobre os REITs norte-americanos na análise dos ativos brasileiros!

    Ótimo texto, Henrique!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!

    • Henrique Carvalho

      Hotmar,

      Muito obrigado pelo seu comentário!

      Grande Abraço!

  • O que falar de um artigo fantástico como esse? Aquela tabela de correlações é uma mina de ouro que você não encontra em nenhum outro site no Brasil!

    Teria alguma possibilidade de se fazer uma fronteira eficiente de 120m e 60m com esses dados? Existem dados históricos antigos assim para os FII (tem q se apelar para os REITs?) ou pro SMLL?

    Como ficam as perspectivas de longo prazo do FII comparado ao IBov com vários fundos desses cobrando 2% a.a. de comissão?

    Vendo os yields dos REITs me deram boas idéias para um portfolio pós-aposentadoria… vou investigar pra ver o que o pessoal nos EUA acha disso.

    Agora por que comparar um ETF com um índice? A meu ver ou usaria o Ibov/SMLL ou o BOVA11/SMAL11. Não sabia que a correlação entre ambos era tão alta.

    • Henrique Carvalho

      IF,

      Como existem alguns tipos de investimentos que são muito recentes aqui no Brasil é difícil montar uma fronteira eficente com todos os ativos disponíveis.

      Tenho dados para os FII desde janeiro de 2008, por exemplo, menos de 2 anos para análise. Por isso tive que apelar para o histórico dos REITs visando fazer uma pequena adaptação.

      A comparação de um ETF (ex. SMAL11) com o seu índice é bem razoável já que o tracking error entre eles é muito pequeno, ou seja, o ETF acompanha muito bem o índice. Embora eu tenha usado o SMAL11 os dados são realmente do índice SMLL.

      Caso se necessite fazer uma análise mais precisa entre os retornos, volatilidade e correlações entre vários ativos acredito ser mais coerente usar os dados dos ETFs, já sua alocação será nele e não no próprio índice.

      Sobre a perspectiva de longo prazo acredito que os FII tenham um retorno menor do que o Ibov. Entretanto, a sua volatilidade deve ser bem menor. Se eu fosse chutar um número para o retorno futuro (de longo prazo) para o Ibov chutaria 18% para uma volatilidade de 25%. Logo, os FII ficariam abaixo disso, com uns 15% de retorno e 15% de volatilidade. Mas é apenas um chute…rsrs

      Acredito fortemente que os FII são muito bem-vindos em qualquer portfólio, principalmente os focados em renda mensal, já que um dos maiores benefícios dos FII é a isenção (em sua maioria, dependendo de algumas regras) de IR sobre os aluguéis distribuídos.

      Busco ter uns 15% do meu portfólio alocado em FIIs. Esse número pode varia entre 10% e 20%.

      Futuramente pretendo fazer um artigo mostrando os retornos, volatilidade e correlações históricas entre vários ativos para se compor uma carteira.

      Grande Abraço!

  • Henrique, antes de mais nada agradeço pelos comentários postados lá no Valores Reais!

    Antes de respondê-los lá, quero lhe indicar o link para download do prospecto do FII Anhanguera. Menos pelo investimento em si, e mais por alguns trechos que achei muito interessantes, já que parece q eles explicam de forma bem didática pontos a serem considerados no investimento num FII.

    Inclusive, vale citar que eles mostram gráficos e tabelas de rentabilidade comparando com outros FII´s disponíveis no mercado, bem como uma comparação com o próprio IBOV e o CDI.

    À medida que lia o tal prospecto, me vinha à mente os artigos que vc têm escrito por aqui, já q a didática é elemento sempre presente – e muito necessário, já q se trata de investimento praticamente novo no mercado.

    O link: http://www.ourinvest.com.br/imagens/anhanguera/Prospecto_anhanguera_educ_17.11.09.pdf

    A parte q interessa está nas páginas 31 a 34 (32 a 35 do arquivo .pdf).

    Acho um material interessante q pode ajudá-lo, ampliando as informações sobre os FIIs, que já são bastante ricas aqui no blog.

    Fica a dica.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!

    • Henrique Carvalho

      Hotmar,

      Muito obrigado pelo link.

      Dei uma lida na parte que você citou. Eles tratam por coincidência exatamente do que irei falar nos próximos 2 posts.

      Farei uma comparação dos rendimentos dos FII com o CDI, além de usar alguns títulos públicos como parâmetros de viabilidade para o investimento em um FII.

      O gráfico comparando os FII com o Ibov e o IMOB nós podemos ter acesso deste no site já citado aqui: O Fundo Imobiliário. Basta clicar em Rentabilidades. Está um pouco defasado mas acredito que será atualizado após o fim deste ano.

      Obrigado por esta dica Hotmar!

      Grande Abraço!

    • Henrique Carvalho

      Hotmar,

      Também gostaria de sugerir um link para uma leitura rápida.

      São os relatórios mensais da Rio Bravo sobre os Fundos que ela administra (como o Via Parque Shopping).

      As informações são bem detalhadas e os gráficos nos permitem ter uma idéia do rendimento (tanto através da valorização da cota como o yield distribuído) de diversos fundos (além dos da própria Rio Bravo).

      Segue a edição mensal do FII Via Parque Shopping (FVPQ11):

      http://www.riobravo.com.br/docs/FII%20Via%20Parque%20Shopping/Relat%C3%B3rios%20Mensais/2009/FII%20Via%20Parque%20Shopping_Relatorio%20Mensal_10.2009.pdf

      Grande Abraço!

  • Legal, Henrique, gostei muito do relatório do Via Parque. Esse tipo de investimento precisa de informações como as q estão ali, detalhadas, mostrando o dia-a-dia da administração do empreendimento, e principalmente seu balanço contábil.

    Estou ansioso pelos próximos artigos da série! 😀

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!

  • Pingback: Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte V « HC Investimentos()

  • Pingback: Valores Reais » 3 estratégias com investimentos em fundos imobiliários – FIIs()

  • Pingback: HC Investimentos comemora 1 ano de aniversário! « HC Investimentos()

  • Pingback: Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte III()

  • Pingback: Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte V()

  • Pingback: Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte II()

  • Pingback: Blog Willian Rodrigues » Fundos Imobiliários()

eBook-alocacao-ativos