Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte VI

Este artigo é a parte VI sobre fundos imobiliários.

Vimos na parte V que a análise a partir do histórico das distribuições mensais dos aluguéis nos ajuda a selecionar alguns bons fundos de acordo com nosso perfil de investimento.

Ressaltamos a importância de se conseguir um bom yield anual para termos um bom fluxo de caixa.

Neste artigo (parte VI) iremos tratar dos métodos de precificação dos FII. Estes métodos são nada mais do que uma boa estimativa de acordo com algumas premissas básicas da relação entre retorno e risco dos diversos investimentos.

O investidor que busca alocar em FII está visando uma maior diversificação de sua carteira além de obter um ganho maior com estes do que em aplicações em títulos públicos ou Fundos DI / Renda Fixa.

É importante ressaltar que em todos os métodos de análise teremos uma análise voltada apenas para o dividend yield dos FII, não considerando possíveis ganhos de capital. Tentaremos manter o modelo o mais simples possível.

Caso queira utilizar métodos menos conservadores (e mais complexos) basta apenas alterar os inputs (dados de entrada) da análise:

(a) Prêmio de Risco em relação ao CDI e Títulos Públicos;

(b) Incluir uma taxa de valorização histórica das cotas dos FII (nos EUA esse número foi de 4,5% a.a. Este número também irá depender muito do prazo em que se pretende levar o investimento. Quanto maior o prazo, maior a probabilidade de se igualar a este número histórico).

Vamos então a um dos formatos do modelo que utilizo para precificação:

1. Relação FII x CDI

O primeiro método de avaliação consiste em determinar uma determinada porcentagem acima do CDI para viabilizar a compra dos FII. Como o investimentos em FII possui mais riscos do que um investimento em LFT ou Fundos DI que acompanham o CDI, necessitamos de um prêmio de risco (risk premium) para investirmos nos FII.

Ou seja, o investidor, ocorrendo em maior risco, demanda maior retorno.

Assim sendo, usaremos o valor de 130% acima do CDI como nosso prêmio de risco.

Como o CDI é passível de IR e os aluguéis distribuídos pelos FII são isentos de IR (segundo algumas condições), os 130% de prêmio devem incidir sobre o rendimento líquido do CDI.

No nosso modelo usaremos o IR de 15% sobre o ganho bruto do CDI.

Com estas premissas já temos o valor da nossa meta de rentabilidade mensal.

Com o CDI atualmente em torno de 0,69% (Selic Diária em 8,65% a.a.) temos um retorno líquido do CDI em 0,59% (0,69% * (1 – 15%)).

Logo, como nosso prêmio de risco é de 130% acima do CDI, necessitamos de um retorno mensal através dos aluguéis maior do que 0,77% a.m. ou 9,60% a.a.

Com uma meta de 0,77% a.m. necessitamos ver quais os FII que, em preços atuais, estão garantindo essa taxa.

Logo, basta apenas dividir o último aluguel dos respectivos FII pela nossa meta de 0,77%. Deste modo, teremos como output (dados de saída) o nosso valor ideal de compra.

Vamos ver quais os fundos que estão com preços interessantes em relação ao preço ideal:

Método (1)_130% acima do CDI

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Observem que este tipo de avaliação cria um preço teórico para os FII, ressaltando uma possível viabilidade na compra destes em relação a um prêmio de 130% acima do CDI.

Entretanto, o investor inteligente já deve ter notado um problema nesta avaliação: O modelo está considerando como o rendimento mensal (aluguel) base como sendo o último aluguel distribuído.

Como existem fundos com distribuições mensais extremamente voláteis poderemos estar em um mês com alto valor de aluguel distribuído, distorcendo nossa análise.

Método de Cálculo do Preço Teórico:

Para chegarmos a um valor em que aceitaríamos comprar determinado FII de acordo com nossas premissas (a) 130% de prêmio de risco; (b) 15% de IR sobre o CDI, basta apenas dividirmos o último aluguel de um fundo pela meta estipuladas (0,77%).

Após este processo podemos determinar o upside dividindo o preço de compra pelo preço atual.

Um exemplo: EURO11: Preço Teórico de Compra: 177,41 ( 1,36 / 0,77%). Upside: 1,38% ( 177,41 / 175,00).

Devemos então considerar a média dos aluguéis em uma determinada escala temporal a fim de amenizar dados muito fora da média.

Neste caso estaremos considerando a média dos últimos 12 meses para aferição do preço justo dos FII.

Preços Teóricos e Upsides dos FII_Método 130% acima do CDI

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Na tabela acima podemos ver a comparação entre os diferentes tipos de aferição do valor mais representativo dos aluguéis dos FII.

Um novo preço justo foi determinado para cada FII, resultando em um novo upside (preço teórico / preço atual).

Em sua maioria, considerando a média dos aluguéis dos últimos 12 meses, temos upsides menores do que considerando apenas o aluguel atual.

Continuando com nossas premissas conservadoras optamos ainda por escolher entre o menor upside entre o cálculo feito com o aluguel atual e a média dos últimos 12 meses.

Esse tipo de análise ajuda a penalizar fundos que tenham tido um aluguel atual bem menor do que a média dos últimos 12 meses (ex. FPAB11 e FLMA11), além dos ativos com maior volatilidade no aluguel, gerando uma maior incerteza quanto as distribuições futuras.

Temos, portanto, apenas 3 ativos com upside potencial. São eles: (1) NSLU11B (10,70%); (2) EDFO11B (3,81%) e (3) EURO11 (1,38%).

Se vocês olharem no artigo passado (parte V) poderão perceber que são os mesmos fundos apontados com desvio-padrão do aluguel baixo, histórico constante e crescentes dos aluguéis distribuídos nos últimos 12 meses.

O modelo em si é apenas um…modelo! Portanto, está longe de ser uma ciência exata.

Podemos utilizá-lo de modo a perceber distorções relativas entre um FII e outro, além de captar spreads entre a relação entre os FII e outros instrumentos como títulos públicos.

É importante lembrar que o preço teórico para cada FII não indica o quanto ele realmente vale, mas sim o preço que aceitamos pagar em cada um deles de acordo com nossas premissas em relação a outros títulos.

Neste exemplo consideramos a relação entre os FII e o CDI (ou semelhantemente a LFT do Tesouro Direto).

No próximo artigo estaremos vendo os outros dois métodos de avaliação dos FII.

Próximo Passo

Escolha o próximo artigo sobre fundos imobiliários:

1-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte I | Vantagens dos FII

2-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte II | Retornos Históricos e Volatilidade

3-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte III | Correlação entre os FII e outros ativos

4-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte IV | Índice de FII e REITs

5-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte V | Precificação

6-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte VI | Mais sobre Precificação [Você Está Aqui!]

7-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte VII | Método Final sobre Precificação

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Sobre o autor

Henrique é especialista em alocação de ativos, eleito um dos 5 melhores educadores financeiros do Brasil em 2012/2013. Continue Lendo aqui!

  • Excelente artigo, Henrique!

    Os números só vem a comprovar que é possível investir nos FIIs para ter uma rentabilidade superior à renda fixa tradicional, se bem analisados os diversos FIIs disponíveis para investimento.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!

    • Henrique Carvalho

      Obrigado pelo comentário Hotmar!

      Uma observação a todos sobre o artigo:

      Quando menciono 130% acima do CDI estou na verdade considerando 130% do CDI, assim como os fundos com benchmark no CDI divulgam sua rentabilidade.

      O blog ficará este final de semana parado devido ao Natal e Ano Novo.

      Volto de férias no começo de janeiro e já tenho os artigos finais sobre os FII quase prontos, além de já ter várias idéias para os artigos sobre os Títulos Públicos!

      Não Percam!

      Grande Abraço!

  • Maspimentel

    Henrique,

    Tenho uma grande carteira em ações (operando venda coberta em Blue Chips há 3 anos) e estava atrás de uma renda fixa. Foi aí que li no site ADVFN (autor “small caps”, inclusive escreveu um livro sobre investir em small caps) sobre FII num post.

    Depois pesquisando no Google, achei Vc. Seus artigos sobre FII são simplesmente fantásticos, consegue dizer tudo de forma que até um leigo entenda o assunto. Vou linkar seu Blog lá no ADVFN, se vc permitir. Ia comprar dois apartamentos pequenos, mas optei pelos FII (sei dos meus riscos e invisto para me aposentar no máximo aos 45 anos).
    Minha dúvida era justamente o que Vc escreveu : como avaliar um preço justo p/ FII? O tema foi abordado “na alma”, onde vc usa um Benchmark (CDI) e tbm inclui o risco da oscilação dos preços das cotas dos FII (o que não ocorre na renda fixa pura, assim digamos). O grande lance é a isenção do IR nos dividendos pagos, que estão acima da poupança e do CDI.

    Já tenho EURO11 (P.M. de 171,50 reais) e agora vou atrás de NSLU11B. Vc sabe se o horário de negociação é ainda aquele curto, 15:15 a 15:30? (Se não me engano).

    Feliz Natal e excelente 2010.

    • Henrique Carvalho

      Olá!

      Muito obrigado pelos elogios.

      Sinta-se à vontade para linkar o meu blog lá no fórum ADVFN.

      Sobre os FII, a grande sacada deles é realmente o fato da isenção de IR nos rendimentos mensais, o que os torna excelentes meios para “income portfolios”. Também acredito ser muito importante a diversificação dos FII dada a baixa correlação entre alguns deles. Infelizmente ainda não temos um ETF de FII, por isso mesmo o ideal é diversificar (uma boa faixa é entre 3 e 5 FIIs).

      Sobre o horário de negociação dos FII em balcão cada um tem um horário especifico (veja melhor neste site). Mas você não precisa estar conectado no determinado horário para colocar e executar sua ordem. Basta apenas ligar para sua corretora antes do horário determinado e colocar sua ordem. No final do dia é só ver se ele foi ou não executada. No próprio site do ADVFN dá para você ver as ordens de compra e venda dos FII. Podemos então ter uma idéia do preço para colocar a ordem. O ruim mesmo é a baixa liquidez no mercado balcão.

      Já estou quase terminando os artigos finais sobre os FII e já entrarei nos artigos sobre títulos públicos. Acredito que o material está ficando muito bom!

      Feliz 2010 e muito sucesso!

      Grande Abraço,

      Henrique Carvalho

  • Maspimentel

    Henrique,

    Virei seguidor do Blog. Gostei do próximo tema (Títulos Públicos). Em tempo: que preço médio vc recomendaria para NSLU11B e EURO11 ? (por minha conta e risco). E vc tem BOVA11?

    Feliz 2010!

    Se Deus quiser, aos 45 anos poderei viver de renda. Minha meta é ambiciosa, mas já plantei os pilares para conseguir o que planejei : livre de dívidas, casa própria quitada, pago Previdência Privada e INSS (sou obrigado…) sobre o teto, carteira de ações e FII. Minha próxima etapa são os títulos públicos.

    • Henrique Carvalho

      Olá!

      Acredito que bons preços destes FII estão nestas faixas:

      EURO11: 1,55 – 1,65
      NSLU11B: 1,70 – 1,80

      Isso tomando em conta que os 2 fundos serão capazes de manter seus aluguéis distribuídos constantes.

      Tenho PIBB11 ao invés de BOVA11 mas estou avaliando a possibilidade de migrar para o BOVA11. Ainda nada certo, preciso estudar melhor.

      Parabéns pelo planejamento e pela sua meta!

      Grande Abraço!

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  • Erico

    Parabéns!! Sensacional este artigo! De forma simples mas resumida com as informacoes que realmente são interessante para quem quer entender como funciona os fundos na pratica…

    Voce retira de que lugar o historio dos alugueis pagos por cada fundo?
    Pois desejo montar uma tabela igual a esta sua para que eu possa ter uma ideia de quanto estou pagando nas cotas versus outras aplicacoes!

    Obrigado.
    Erico

    • Henrique Carvalho

      Olá Erico!

      Neste link da Bovespa você pode acompanhar todas as informações necessárias sobre as distribuições mensais de cada fundo.

      Como são bastantes dados, além de estarem dispersos, te mandei a planilha em anexo por e-mail.

      Dê uma checada neste belo presente! rsrs

      Abraço!

  • Daniel B.

    Onde acho o aluguel atual distribuído?

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