Dada a excelente repercussão do artigo anterior sobre o fundo imobiliário BCFF11B, neste artigo veremos todos os detalhes do fundo imobiliário Excellence (FEXC11B), outro fundo imobiliário que merece nossa atenção pelas suas singularidades.

Acompanhe-me neste artigo para analisar as características, vantagens, desvantagens, composição da carteira, rendimentos mensais entre diversos outros importantes indicadores.

1. Características do Fundo Imobiliário Excellence (FEXC11B)

• Em quais ativos o fundo investe?

O Fundo de Investimento Imobiliário Excellence tem por objetivo primordial o investimento em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição dos seguintes ativos: Letras hipotecárias (“LH”); (b) letras de crédito imobiliário (“LCI”); (c) certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”).

• Política de Investimento, Distribuição Mensal e Rentabilidade esperada

O fundo busca atingir uma rentabilidade anual de 105% do CDI. Para isso, vem desenvolvendo de maneira estruturada sua estratégia, visando alcançar essa meta. Importante ressaltar que por suas características, não deve apresentar rentabilidade mensal linear.

• Custos

1. Taxa de Administração: 0,3% ao ano sobre seu patrimônio total.

2. Quais são suas vantagens e desvantagens?

• Vantagens:

1. Investimentos em LH, LCI e CRI – Investir pessoalmente em Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) demanda um alto investimento inicial, além de maior conhecimento sobre o assunto. Ao investir no fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) você já leva de brinde todas estas aplicações, geridas através de profissionais que atuam no segmento imobiliário e, portanto, provavelmente terão maior conhecimento dos produtos que nós investidores.
2. Indexação ao IGPM – O fundo imobiliário FEXC11B tem uma certa correlação com o IGPM, conforme detalharemos ao analisarmos sua carteira. Investimentos atrelados ao IGPM são raros no mercado desde que o Tesouro Nacional resolveu parar de ofertar títulos públicos indexados ao IGPM, as “falidas” NTN-Cs.
3. Diversificação – Investindo em LH, LCI, CRI e com certa indexação ao IGPM este ativo apresenta um bom poder de diversificação, já que raramente outro ativo conseguirá desempenhar mesma função.

• Desvantagens:

1. Rendimentos Mensais Voláteis – Analisando seus rendimentos vemos claramente uma divisão entre dois períodos. O primeiro com baixo rendimento (0,70) e segundo com alto rendimento (acima de 1,50). Mais detalhes ao longo do artigo.
2. Liquidez – Embora esteja melhorando, os números ainda indicam um certo desconforto por parte dos investidores. Mais detalhes ao longo do artigo.
3. Volume Negociado – O volume é maior do que o BCFF11B. Entretanto, também apresenta o padrão decrescente. Mais detalhes ao longo do artigo.

3. Composição da Carteira do fundo FEXC11B

Após conhecermos as características do fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) podemos visualizar sua carteira de investimentos, buscando entender como seu gestor realiza a alocação de ativos deste.

Clique na imagem para ampliar [Fonte: Relatório Ourinvest]

Não vou entrar na particularidade de cada ativo, até porque é um assunto que não domino e existem poucas informações sobre estes códigos.

O importante é notar que os papéis são remunerados à uma taxa de 8,00% + IGPM ao ano. Uma ótima taxa ao meu ver.

Apenas para comparação, as NTN-Bs, títulos públicos indexados ao IPCA pagam hoje em torno de 6,50% + IPCA. Não custa lembrar que o IGPM ano passado teve variação de 11,32% e este ano espera-se variação em torno de 7,00% [fonte: BC].

Interessante também notar que o fluxo de amortização é mensal, o que garante uma certa garantia para os rendimentos mensais que serão distribuídos.

4. Gráfico da evolução da cota desde o lançamento do fundo FEXC11B

Clique na imagem para ampliar

Até o início deste ano (2011), o fundo praticamente não era negociado e seu valor de cota manteve-se bem constante em torno do valor inicial de R$ 100,00.

A cotação mínima de R$ 98,00 ocorreu em 25/10/2010 e a cotação máxima de R$ 155,00 em 21/01/2011.

No fechamento de março (31/03/2011) seu preço estava em R$ 111,00.

Alta de 45% em um único dia!

De acordo com dados da Enfoque o ativo apresentou uma forte alta no mês de janeiro/2011, provavelmente por alguma especulação temporária, já que subiu praticamente 45% no dia 21/01/2011 para logo no dia seguinte cair -27%.

Esta fonte foi confirmada também pelos dados da Bloomberg. Entretanto, no relatório da Ourinvest a cotação do FEXC11B aparece de um modo diferente. A fonte citada é da própria BM&FBovespa.

Quem está certo eu não sei, mas prefiro acreditar nos dados da BM&FBovespa e do próprio administrador do fundo.

Ademais, ambos os gráficos mostram que o ativo começou a “andar” apenas depois de janeiro/2011.

5. Gráfico dos rendimentos mensais desde o lançamento do fundo FEXC11B

Estes são os dados disponibilizados no relatório do fundo.

Como o rendimento bruto distribuído se dá sobre a base de R$ 100,00 (valor do lançamento) basta retirar a “%” para saber os rendimentos mensais distribuídos para os cotistas.

Acompanhe abaixo a evolução dos rendimentos que coletei no site da BM&FBovespa.

Somente a partir de novembro o fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) começou a distribuir rendimentos acima de 1,00.

O motivo? Sinceramente não sei…será que foi o aumento da inflação medida pelo IGPM?

A correlação entre ambos é de apenas 0,10 (10%). Ou seja, praticamente não correlacionados.

Portanto, a influência do IGPM nos rendimentos mensais até existe, mas não é tão forte, como eu imaginava antes de analisar estes dados.

Analisar o rendimento mensal não é suficiente.

Importante mesmo é olhar para o yield mensal, ou seja, o quanto o fundo é capaz de gerar de retorno no mês considerando apenas seus rendimentos distribuídos.

6. Evolução do Yield Mensal FEXC11B

Considerando os rendimentos distribuídos pelo FEXC11B temos que seu yield mensal médio é de 1,13%, valor bem acima da média dos Fundos Imobiliários, que está por volta de 0,65% / 0,70%.

Um valor surpreendente, mas que carece maior atenção.

Note que os bons rendimentos só começaram a partir de novembro/2010, garantindo yields mensais acima de 1,50%.

Entretanto, eles alinhavam-se anteriormente com a média do mercado na época, em torno de 0,70%.

7. Liquidez e  Volume do fundo FEXC11B

Número de Negócios em Alta. Antes de janeiro o fundo era praticamente um mero personagem qualquer no segmento dos fundos imobiliários.

Após o mês de janeiro sua liquidez melhorou sensivelmente, provavelmente impulsionada pela verificação dos rendimentos crescentes a partir de novembro de 2011 por parte dos investidores.

Volume decrescente. Ao contrário do número de negócios e com uma média mensal em torno de R$ 1.500.000 (R$ 1,5 Milhões) o fundo oferece um volume superior ao BCFF11B analisado anteriormente.

Porém, também compartilha a situação de volume decrescente, influenciado pelo volume atípico de agosto/2010.

8. Rentabilidade desde o lançamento

Desde seu lançamento o fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) teve uma rentabilidade total de 26,05%.

O cálculo foi realizado considerando a metodologia da Taxa Interna de Retorno (TIR), explicada em detalhes neste artigo.

9. Preço Justo

Preço Justo de R$ 150,00? Calma…Antes de sair correndo para comprá-lo entenda o porquê é difícil chegar a um preço justo para este ativo.

O valor de R$ 150,00 foi gerado a partir da hipótese de que os rendimentos mensais seguirão a média de R$ 1,26 mensais.

Preço justo entre R$ 85,00 e R$ 230,00. Entretanto, prever seus rendimentos é uma difícil arte de ser domada.

Dada sua volatilidade, pode-se esperar rendimentos de R$ 0,71 (média até o mês de novembro), bem como rendimentos de R$ 1,92 (média após o mês de novembro).

Se considerarmos que os rendimentos futuros serão em torno de R$ 0,71 temos um preço justo em torno de R$ 85,00.

Entretanto, se considerarmos rendimentos de R$ 1,92 temos um preço justo de R$ 230,00.

Infelizmente, não temos como calcular com precisão o valor justo para o Excellence, FEXC11B.

Tudo dependerá de como serão seus rendimentos futuros, que proporcionarão piores/melhores yields do que a média do mercado.

 

Baixe a Planilha com os Dados e Gráficos

Todos os dados e gráficos utilizados para elaborar esse artigo você pode baixar clicando no botão abaixo.

 

10. Conclusão

Quem investiu no fundo imobiliário Excellence a partir de novembro/2010 está em uma situação privilegiada.

O yield mensal acima de 1,5% (isento de imposto) supera facilmente diversas aplicações do mercado.

A valorização da cota (em torno de 10%) é apenas um bônus comparada ao retorno advindo dos rendimentos.

Considerando todos os pontos levantados ao longo deste artigo, vale a pena investir no FEXC11B?

Vale a Compra?

Entretanto, como a média do yield mensal dos fundos imobiliários está por volta de 0,65% / 0,70% arrisco dizer que o preço atual em torno de R$ 110,00, aliado aos seus diversos benefícios, como o investimento em CRIs e uma certa garantia de indexação ao IGPM, torna este ativo um destaque neste crescente e competitivo setor dos fundos imobiliários.

(crédito das imagens: shutterstock.com)