Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte III

Este artigo é a parte III sobre fundos imobiliários.

Na parte II vimos o retorno e a volatilidade dos FII no período de janeiro de 2008 até setembro de 2009.

Neste novo artigo estaremos nos aprofundando na análise através da observação do comportamento da correlação dos FII.

Começaremos então analisando os dados mensais dos FII e do Ibovespa para uma comparação inicial:

fundos-imobiliarios-dados-estatisticos

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Na tabela acima podemos ver que os retornos mensais de cada FII, além do retorno do ibovespa. Foram calculados os retornos anuais (12 meses), a volatilidade anual (12 meses) e a correlação média anual com o ibovespa.

O mês de outubro foi destacado, período em que a bolsa teve rendimento de -24,80%.

Neste mesmo período, dos 11 FII analisados 5 tiveram retornos negativos com média de -4,84%. Os demais 6 FII performaram positivamente com média de 1,59%.

A correlação dos FII apresenta um padrão em torno dos +0,50 (50%) em relação ao Ibovespa.

O FII com menor correlação em relação ao Ibovespa foi o FFCI11, com uma correlação de +0,0676 (6,76%) indicando grande oportunidade de diversificação.

O fundo com maior correlação neste período foi o EURO11 com +0,6381 (63,81%), o que não chega a ser uma correlação alta (acima de +0,70 ou 70%).

A novidade nesta tabela é o Índice FII. Tomei a liberdade de criar este índice para servir como um referência para o segmento dos Fundos Imobiliários.

O índice considera pesos iguais em todos os FII da tabela e seu retorno mensal nada mais é do que a média mensal de todos os FII analisados.

O retorno (anualizado) do Índice FII é de 28,40%. Sua volatilidade é 8,33%.

Se você achou essa volatilidade (medida através do desvio-padrão dos retornos mensais) normal é melhor olhar com mais atenção.

Todos os FII individuais tem volatilidade acima de 10% (alguns com volatilidade de até 30%).

Como pode então um índice composto pela média ter uma volatilidade menor do que a média dos FII individuais?

Para responder essa pergunta necessitamos olhar a correlação entre cada FII, para descobrir o porquê desta volatilidade tão baixa se comparada aos FII isoladamente.

fundos-imobiliarios-correlacao

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Nesta tabela temos as correlações de cada FII em relação aos seus pares.

Notem que é possível observarmos correlações negativas entre alguns FII (pintadas com a cor vinho).

As menores correlações podem ser vistas na tabela abaixo.

fundos-imobiliarios-menores-correlacoes

Voltando a tabela das correlações entre todos os FII da análise podemos ver na parte inferior a correlação média para cada FII.

Vou explicar a origem destes números. Ele nada mais é do que a média das correlações do fundo em questão com os outros fundos.

Por exemplo, o fundo BBFI11B possui uma correlação média com os outros FII na ordem de 25,80%, pois a média das correlações é 25,80%.

Este tipo de referência nos auxilia a encontrar os FII com a correlação mais baixa (relativamente) com os outros FII.

Logo, os fundos com menor correlação relativa são: (1) FFCI11 (3,21%); (2) HCRI11B (4,77%) e (3) FPAB11 (6,09%).

Analisando a correlação média de cada FII podemos perceber que esta é baixa, se situando em torno de 15%.

Sabemos que quanto menor a correlação entre os ativos, melhor é o efeito da diversificação entre os ativos, gerando uma menor volatilidade entre eles.

Agora ficou claro o porquê da redução tão grande da volatilidade ao se criar o Índice FII.

A tabela abaixo nos mostra o quanto a volatilidade pode ser reduzida através da baixa correlação entre os FII.

fundos-imobiliarios-índice-fii

Notem que a redução da volatilidade foi de  -10,58% (em termos nominais, ou seja, Índice FII – Média FII). Em termos relativos (Índice FII / Média FII) tivemos uma redução de -55,97% da volatilidade.

Portanto, através da correlação fraca (em torno de 15%) entre os FII, podemos reduzir a volatilidade em mais da metade a volatilidade média dos FII.

Caso o conceito não tenha sido totalmente compreendido, dê uma olhada neste artigo que escrevi sobre a correlação de ativos através de exemplos práticos.

Conclusões

(1) A diversificação entre os FII é de extrema importância já que permite reduzir drasticamente o risco esperado de uma carteira composta com vários FII.

(2) A correlação do Índice FII fica em torno de 0,60 (60%) com o Ibovespa, indicado possibilidade de diversificação (acima de 0,70 ou 70% os efeitos da diversificação começam a ficar comprometidos).

(3) Em momentos de estresse no mercado (como o mês de outubro de 2008) em que a bolsa teve um retorno de -24,80%, o Índice FII teve um retorno de -1,33%, mostrando os benefícios de uma correlação que não é forte com o Ibovespa.

(4) O retorno anual do Índice FII no período analisado foi de 28,40% para uma volatilidade de apenas 8,33%. Isso indica uma relação entre retorno / risco de quase 3 vezes.

Embora estes números tenham sido uma maravilha até o período presente, eu não acredito que eles possam se repetir de forma tão exuberada no futuro (considerando o longo prazo).

(5) Infelizmente alocar em vários (no exemplo 11 FII) incorreria em um alto custo (maiores corretagens). Portanto, o jeito é diversificar de forma moderada para não comprometer o retorno da carteira através do excesso de diversificação.

Outra solução é exigirmos a criação de um Fundo de Índice que sintetize todo o mercado dos Fundos de Investimentos Imobiliários, semelhante ao usado na análise.

Um ETF (Exchange Traded Fund) seria excelente para solucionar os problemas analisados. Eu já enviei meu e-mail com a solicitação para a iShares, e você?

Na parte IV iremos analisar a correlação do Índice FII com outros ativos além de analisar aspectos dos FII nos EUA, conhecidos como REITs (Real Estate Investment Trusts).

Próximo Passo

Escolha o próximo artigo sobre fundos imobiliários:

1-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte I | Vantagens dos FII

2-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte II | Retornos Históricos e Volatilidade

3-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte III | Correlação entre os FII e outros ativos [Você Está Aqui!]

4-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte IV | Índice de FII e REITs

5-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte V | Precificação

6-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte VI | Mais sobre Precificação

7-) Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte VII | Método Final sobre Precificação

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Sobre o autor

Henrique é especialista em alocação de ativos, eleito um dos 5 melhores educadores financeiros do Brasil em 2012/2013. Continue Lendo aqui!

  • felipe Madruga Lopes

    olá HC,

    parabéns pelo blog!

    diga-me.. após adquirir as cotas.A distribuíção mensal dos aluguéis, entra na conta corrente da corretora/banco que você as adquiriu?

    grato pela resposta!

    • Henrique Carvalho

      Olá Felipe!

      Seja bem-vindo ao blog!

      Sim, os rendimentos mensais caem na sua conta corrente da corretora/banco. Eles costumam cair na conta por volta do dia 15 do mês.

      Abraço!

  • Jovem Capitalista

    Bem interessante quando eu conquistar a IF devo colocar um pouco em FII.Se a volatilidade for realmente baixa apresenta uma boa capacidade de alavancagem ainda mais com uma geração de fluxo de caixa regular.Vou analisar isso quem sabe…de para alavancar um pouco,ai a rentabilidade pode ficar interessante,sem depender de eventos não recorrentes no mercado.

    O que eu não gosto desses fundos é que eles parecem que tem poucas informações na net para analisar.

    • Henrique Carvalho

      JC,

      As informações sobre FII são realmente díficeis de encontrar. Dá trabalho para reunir todos os dados necessários para uma boa análise.

      Eu vejo os FII como excelentes diversificadores e como ótimos ativos para quem depende de renda. O fato das distribuições serem isentas de IR (na sua maioria) e chegarem até 1% a.m. (hoje a média está em torno de 0,75% a.m.), além de uma possível valorização dos imóveis no longo prazo, faz dos FII bons ativos para quem visa ter uma renda mensal no longo prazo.

      Obrigado pela sua participação!

      Abraços!

  • felipe Madruga Lopes

    olá Henrique,

    Supondo uma compra de 10 cotas (euro11) no valor de r$ 170 por exemplo 10×170 =1700

    nos daria uma rentabilidade 1,36/170×100 =0,8 a.m

    ou 1700 x 0,8 = 13,6 x 12 = 163,20

    o que me deixou em dúvida, foi quanto a taxa de adm de 2% ano (me corrija se estiver errado)
    que seria sobre o valor principal.

    1700 x 2% = R$ 34

    o que me daria um retorno anual de

    163,20 – 34 = 129,20

    ou em percentagem

    129,20/1700×100 = 7,6

    7,6 porcento:

    Sendo este retorno em média superior a poupança.. mas em comparação aos cupons semestrais da NTN-F, por exemplo, já descontando o imposto do primeiro ano(22,5% e 20%) e se tratando de uma corretora que não cbre taxa de adm. Eu teria um retorno de 10% a.a em média.

    Gostria de saber se estou correto nesta afirmação e se você já fizeste está comparação?

    agradeço desde já!

    • Henrique Carvalho

      Olá Felipe!

      Também já passei por esta dúvida em relação a taxa de administração.

      A taxa de adm do EURO11 realmente é 2%. Os FII em geral possuem esta taxa de adm maior do que fundos de renda fixa pois é mais trabalhoso gerir um imóvel.

      Como os FII são fundos de investimentos, este valor já está embutido no valor das cotas e nas distribuições mensais do fundo. Ou seja, o FII não irá na sua conta e irá lhe tirar 2% do valor aplicado.

      Portanto, podemos “esquecer” da taxa de adm analisando a evolução do valor da cota e das distribuições mensais. O que pode ocorrer analisando as taxas de adm é o fato das distribuições se tornarem mais gordas devido à uma diminuição desta taxa e vice-versa.

      Por exemplo, se o fundo FMOF11, com taxa de adm de 5% a.a. baixar esta taxa para 1% a.a., os aluguéis distribuídos iriam se tornar maiores. Assim, o mercado já precificaria esta nova informação elevando o preço da cota deste fundo.

      Sobre a comparação entre FIIs e Títulos Públicos acredito ser MUITO importante fazer uma comparação entre os dois, para analisar a viabilidade dos FIIs. Tema este que será debatido em artigos posteriores.

      Grande Abraço!

  • Diversificar é necessário, e isso também vale para os FIIs. O artigo demonstra isso com absoluta clareza. Parabéns, Henrique!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!

    • Henrique Carvalho

      É verdade Hotmar!

      A diversificação traz benefícios até mesmo entre ativos da mesma classe, seja Ações, Câmbio, Renda-Fixa e FIIs.

      O mercado de ETFs é uma tendência nos mercados estrangeiros que começou a tomar forma no Brasil.

      Acredito que você já deva ter lido a edição mensal de outubro do INI, em que se comenta os ETFs aqui no Brasil. Está excelente!

      Abraços!

  • Henrique, realmente a edição de outubro está ótima, esclareceu várias dúvidas que eu tinha a respeito dos ETFs.

    Tomara que a iShares crie também um ETF para os FIIs, no futuro.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!

    • Henrique Carvalho

      Tomara mesmo Hotmar!

      Assim como eu gostaria que houvesse maior liquidez nos ETFs, além da liquidez de opções sobre os ETFs seria excelentes.

      Grande Abraço!

  • Pingback: Valores Reais » 3 estratégias com investimentos em fundos imobiliários – FIIs()

  • Caro Henrique,

    hoje reli este teu excelente trabalho e acho que tenho uma importante observação a fazer a respeito das taxas de administração do EUROPAR (EURO11) e MEMORIAL OFFICE (FMOF11). De fato elas são de 2% e 5% respectivamente, mas não incidem sobre o patrimônio mas, sim, sobre a receita gerada pelo fundo no período. SÉRIO!! É isso mesmo! A taxa cobrada pelo EUROPAR é ridiculamente baixa. É ótimo para os cotistas e péssimo para quem administra este fundo. Conheço bem esta história…entre os anos 1999 e 2005 surgiram vários fundos direcionados para investidores pessoa física, como o Shopp. Higienópolis(SHPH11), Hosp.da Criança(HCRI11B) e o próprio EUROPAR. Havia uma onda de se cobrar 2% sobre a receita nestes fundos, mania criada por uma distribuidora de valores gaúcha especializada na administração de fundos imobiliários, a Mercúrio DTVM, que viria a ser adquirida pela Rio Bravo posteriormente. Esse parâmetro contagiou as estruturações de fundos na época, o que se mostrou, mais tarde, uma bobagem pois não há indústria que se sustente sem lucro. Falo isso de cátedra pois fui um dos tolos que propagou esta idéia e a colocou em prática, quando estruturei o EUROPAR. Devia ter me lembrado quando estruturei o primeiro fundo do Brasil, justamente o Memorial Office, quando não havia nenhum parâmetro e procuramos encontrar uma taxa de administração que fosse justa. E acho que os 5% daquele fundo se mostraram bem mais adequados.

  • Henrique Carvalho

    Olá Sérgio!

    Muito obrigado pelo seu comentário. Nada mais confiável de ter uma explicação de quem vem desenvolvendo o mercado dos FII há anos.

    Ao meu ver a taxa de adm pode ser o tão alta quanto se quiser, desde que os rendimentos recebidos pelos cotistas seja mais interessante do que uma aplicação em algum título público.

    Portanto, desde que o fundo gere receitas e passe uma parte adequada para os cotista não vejo problema com taxa de adm de 5%.

    Grande Abraço!

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  • Marcus Werneck

    HC,

    Primeiramente gostaria de reafirmar aquilo que você já sabe. Seu trabalho é simplismente o que tem de melhor, pela sua capacidade e principalmente pela sua dedicação e comprometimento com aquilo que faz. Será que você tem atualizado o sei indice de FII anualmente? Alguma planilha disponível?

    Obrigado

    Marcus Werneck

  • Pablo Barroso

    Olá HC, parabéns pelo blog! Onde posso obter os retornos mesais dos FII de 2010 e 2011?

  • Claudio Fontana

    Olá HC,

    primeiramente parabéns pelas ricas informações disponibilizadas no site.

    Sou iniciante no FII e optei pelo BCFF11B já por ter uma diversificação em uma tacada. O problema é que o rendimento mensal é divulgado lá pelo dia 15 de cada mês e tenho o hábito de fechar minha carteira na virada do mês. Tem algum local de consulta que possa saber com antecedência esta informação?

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