Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte VII

Este artigo é a parte VII sobre fundos imobiliários.

Na parte VI vimos um simples modelo para se estimar o preço teórico dos FII através de uma comparação com o CDI (ou LFT / Selic).

Neste artigo estaremos adotando uma nova referência para efeitos de comparação e viabilidade dos FII em relação aos títulos públicos.

FII_Inputs de Referência

Na tabela acima vemos as taxas mensais brutas e líquidas após IR de 15%. Ambas as taxas são mensais, refletidas a partir das taxas anuais.

A LTN em questão é a mais recentes (por sinal foi disponibilizada hoje) – a LTN 010113 (vencimento em janeiro de 2013).

A NTN-BP 15 é o título indexado a inflação sem pagamentos de cupom com vencimento em 2015.

Nesta nova comparação iremos fazer a comparação das taxas oferecidas pelos FII apenas com a NTN-BP 15, devido ao fato desta ser indexada a inflação.

A taxa mensal deste título está hoje em 0,89% (taxa bruta) e 0,76% (taxa líquida), após os 15% de IR.

Da mesma forma que fizemos no artigo passado, iremos determinar um prêmio de risco para investir nos FII, já que os títulos do governo possuem menores riscos.

Portanto, para tomarmos maior risco investindo nos FII devemos receber uma maior remuneração.

No caso, estabelecemos um prêmio de risco de 110% sobre o valor da taxa mensal líquida da NTN-BP 15, o que nos traz uma meta de 0,83% ao mês.

Esta é a meta que os FII devem atingir para se tornarem investimentos viáveis em comparação com os títulos públicos.

Com estes valores já temos todos os inputs necessários para calcular o preço teórico de cada fundo e seu upside em relação ao preço atual.

Método (2)_110% da NTN-BP 15

Com a nova meta em 0,83% ao mês temos apenas um fundo (NSLU11B) que apresenta um upside positivo, ou seja, seu preço teórico é maior do que o preço atual, indicando boas possibilidades de compra.

O preço teórico nesta tabela foi determinado considerando a divisão do último aluguel pela meta mensal.

Entretanto, sabemos que, devido a volatilidade no rendimento mensal de alguns fundos, não devemos tomar este tipo de análise como a análise final.

Devemos investigar também a média dos rendimentos mensais nos últimos 12 meses para uma melhor avaliação.

Preços Teóricos e Upsides dos FII_Método 110% da NTN-BP 15

Podemos notar novamente a diferença entre os upsides considerando o aluguel atual e a média dos 12 meses.

Devido a esta inconsistência buscamos sempre o menor upside na avaliação dos FII.

Assim sendo, apenas o NSLU11B apresenta uma boa margem para compra em relação a investir na NTN-BP 15.

É possível também destacar a proximidade do preço teórico de compra dos fundos EDFO11B e EURO11, o que nos deixa com um olho aberto caso haja uma liquidaçao.

Devemos lembrar que este é um método que se baseia nas minhas premissas.

Devido ao fato dos FII ainda estarem engatinhando aqui no Brasil costumo adotar um método que julgo ser conservador, já que não considera possíveis ganhos de capital, além de adotar um prêmio de risco necessário para se investir nos FII.

Embora o resultado desta análise tenha sido mais conservador do que a análise anterior (baseada no CDI), acredito que a comparação com a NTN-BP 15 é mais confiável, pois possui dois aspectos importantes:

(1) Expectativa dos juros no futuro e

(2) Indexação a inflação.