Fundos de Investimento Imobiliário: Dados e Rentabilidades em 2009

2009 passou e o investimento em FII se mostrou uma lucrativa escolha.

Segundo dados da CVM, os FII negociados no Brasil terminaram 2009 com um valor de mercado de 5,18 Bilhões.

A valorização destes fundos e o surgimento de novos FII impulsionaram o crescimento e consolidação do setor.

Ainda pouco conhecidos no Brasil, os FII começam a receber a atenção dos investidores visando diversificar suas carteiras, além da busca por um ativo gerador de renda, isento de IR (apenas nos aluguéis, de acordo com algumas condições).

A facilidade de serem negociados via home-broker e pelo balção da bovespa fez com que a demanda por este tipo de produto aumentasse a liquidez destes, facilitando o pequeno investidor pessoa física, cujo desejo é ter uma participação no mercado imobiliário com um pequeno capital e custos diluídos.

Estes fatores fizeram com que alguns FII apresentassem ganhos totais de mais de 50% em 2009.

As tabelas a seguir apresentam alguns dos FII que acompanho e sua respectiva rentabilidade em 2009 segmentada em:

1. Yield

(Ganho através apenas das distribuições mensais dos aluguéis sobre o valor da cota do respectivo mês):

Rentabilidade dos FII em 2009_Yield

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Sabendo que o CDI ficou em 9,81% (de acordo com o portal informoney) temos que a maioria dos FII conseguiu superar, apenas com as distribuições mensais dos aluguéis, o CDI em 2009.

A média do Yield dos FII foi de  9,84% em 2009.

Os dois fundos que mais distribuiram aluguéis em relação ao valor da sua cota foram fundos com investimentos em hospitais, o NSLU11B (10,60%) e o HCRI11B (10,57%).

É possível notar também que, à medida que os juros caíam em 2009 a média do yield distribuido seguiu o mesmo movimento, já que, com menor atratividade nos juros, os investidores prefeiram alocar seu capital nos FII, fazendo com que a demanda por estes aumentasse em proporção maior do que a oferta, com os investidores aceitando taxas menores para se investir nos FII.

2. Valorização das Cotas

Rentabilidade dos FII em 2009_Valorização das Cotas

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Nesta tabela podemos ver a evolução da rentabilidade mensal de cada FII através apenas da valorização de suas cotas.

Temos o HCRI11B (42,00%) como o fundo mais rentável (não deve ser difícil imaginar qual foi o fundo mais rentável no total em 2009 não é mesmo?!)

O destaque “menos positivo” fica por conta do FPAB11 que não conseguiu acompanhar seus companheiros, tendo apenas 6,81% de valorização nas suas cotas.

3. Rentabilidade Total dos FII em 2009

(Yield + Valorização das Cotas)

Rentabilidade dos FII em 2009_Total (Yield + Cota)

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Nesta tabela temos a valorização composta no ano de cada FII. A rentabilidade média dos FII em 2009 ficou em 41,80%, tendo o fundo HCRI11B com o maior rendimento de impressionantes 56,59%.

O ano de 2009 foi excelente para os FII. O mercado imobiliário no Brasil está em franca e rápida expansão (já tem até gente falando em bolha).

Com bolha ou sem bolha, os FII apresentam ser um excelente meio de diversificar a carteira, além de ser uma renda-fixa “plus”.

Embora as rentabilidades tenham sido excelentes em 2009, os FII irão passar por desafios em 2010, sendo o principal deles a elevação dos juros (a meta é de 10,50% até o final do ano).

Outro fato que vale a pena prestar atenção é a participação do yield e da valorização da cota no retorno total.

Quando fiz a análise com os dados históricos até setembro de 2009, a segmentação do retorno total estava assim:

Yield: 35% / Valorização da Cota: 65%

Havia comentado que o padrão americano (com mais de 35 anos de história) é justamente o contrário (65% Yield / 35% Valorização das Cotas).

Portanto, acreditava que seria “normal” ao menos uma convergência para 50% / 50%.

Hoje temos uma relação de 42% Yield de 58% Valorização da Cota.

Na minha humilde opnião os dados devem convergir (no longo prazo) para um padrão em que a maioria da rentabilidade dos FII seja em cima dos yields, ao invés da valorização das cotas.

Este é um dos motivos pelo qual eu procuro FII com distribuições mais constantes  e se possível crescentes.

Portanto, cabe ao investidor inteligente alocar uma parte de seu capital nos FII em que se sinta confortável, aceitando variações de curto prazo nas cotas, com foco no longo prazo e nos “dividendos” mensais.

O que será que 2010 nos espera?

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Sobre o autor

Henrique é especialista em alocação de ativos, eleito um dos 5 melhores educadores financeiros do Brasil em 2012/2013. Continue Lendo aqui!

  • Realmente este ano foi fantastico pros FII. Se realmente houver uma alta da selic as cotas devem desvalorizar este ano, abrindo talvez uma boa oportunidade de compra

  • Henrique Carvalho

    Olá Inv. e Fin.

    Fico me perguntando se o próprio preço dos FII já não está precificado através da expectativa de alta da Selic.

    Acredito que o grau de eficiência do mercado nos FII certamente é menor do que nas ações, o que deve gerar boas oportunidades de compras, caso o preço destes se desvalorizem, aumentando as taxas oferecidas.

    Infelizmente, só no final de 2010 podemos ter essas certezas…

    Grande Abraço!

  • Henrique, mais um excelente artigo!

    Aliado a todos estes ingredientes, ainda temos a forte expansão do setor imobiliário. Será que o crescimento na venda de imóveis residenciais, com a valorização contínua destes ao longo dos últimos anos, causará reflexos, ainda que indiretos, na valorização das cotas (que, em última análise, também estão embasadas em imóveis locados)?

    Vamos acompanhar o quadro!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!

  • Henrique Carvalho

    Acredito que sim Hotmar!

    Aliás, estou vendo muita gente comprando imóveis esperando uma valorização destes devido às Olimpíadas e a Copa do Mundo.

    A expectativa é que os preços realmente subam até lá, porém a volatilidade deve ser maior, além de haver maior assimetria entre regiões.

    Na minha opnião, o melhor é ter um conjunto de FIIs do que escolher um imóvel x em algum lugar.

    Melhor ainda seria investir em um índice que englobasse todos os FII para diluir o risco e os custos

    Que venha 2010!

    Abraços!

  • Concordo, Henrique.

    Apesar de não poder predizer o futuro, acho que pode ocorrer uma forte desvalorização de imóveis depois da Copa, em 2014, e das Olimpíadas (no caso do Rio), justamente porque vejo uma bolha imobiliária exagerada motivada por esses dois eventos, aliado à já natural expansão do mercado imobiliário. Se vier junto com alguma crise, então… 🙂

    É por isso q é bom formar uma reserva em renda fixa, não só pra composição de carteira, e tb pra reserva de emergência, mas tb pra “reserva de oportunidades”, q podem se formar não só em relação ao mercado de ações, caso haja alguma crise na Bolsa de Valores de São Paulo, como tb no próprio mercado imobiliário, seja através de FIIs, seja através do mercado de imóveis propriamente dito.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!

    • Henrique Carvalho

      Concordo plenamente Hotmar!

      Ter liquidez (reserva para oportunidades) é fundamental para aproveitarmos as possíveis barganhas do mercado.

      Abraços!

  • Henrique,

    Acredito que pelo menos em parte a alta da selic está precificada nas cotações dos FII, visto que o pico das cotações foi em setembro e depois em outubro e novembro houve já uma desvalorização das cotas. Obviamente tudo vai depender se o ritmo de subida ou não da selic vai estar alinhado com as expectativas. Se houver uma súbida maior que o esperado então teríamos realmente uma desvalorização. E como vc bem salientou possivelmente como o mercado de FII é bem menos líquido veremos algumas oportunidades.

    • Henrique Carvalho

      Como atualmente tenho apenas 3 FIIs acredito que 2010 pode ser um bom momento para incluir mais 2 FIIs na lista.

      Tudo vai depender da viabilidade deles em relação aos títulos-públicos. Estou de olho!

      Abraços!

  • Qual sua carteira de FII Henrique? Sei que tem EURO11.

    Abs

  • Henrique Carvalho

    Olá Inv. e Fin.

    Vou fazer um post com a conclusão sobre os FII e falarei da minha experiência com eles.

    Só para adiantar: Tenho EURO11, FPAB11 e NSLU11B.

    Abraços!

  • Maspimentel

    HC,

    Recebi ontem meus primeiros dividendos de EURO11, que me darão em 1 ano 9,5% de retorno pelo meu P. Médio de compra. E já comprei mais duas cotas ontem com estes dividendos. Minha opinião, me corrija caso incorreta: se a Selic subir, os FII devem ter queda nas cotas. Com isso, vejo oportunidade de compras mais baratas nos FII. E qual sua opinião sobre PABY11? vale a pena encarteirar? Quero comprar NSLU11B mas seu atual Preço/Yield está alto, valendo mais entrar em títulos do tesouro. O que vc acha? SDS e vamos juntos em 2010.

    • Henrique Carvalho

      Olá!

      Primeiramente parabéns pelos aluguéis recebidos. O preço de compra é fundamental para conseguirmos um bom yield no longo prazo. Ainda mais com os rendimentos constantes do EURO11.

      Só gostaria de fazer um pequeno alerta:

      O reinvestimento dos dividendos é importante, porém, mais imporante do que ele é o custo pago por se reinvestir.

      No seu caso, supondo a cotação do EURO11 em 170,00, as 2 cotas compradas com os dividendos trariam um valor de compra de 340,00. Caso a corretagem da sua corretora for de R$ 10,00 por ordem, você já teria um custo (expense ratio) de 2,9% (10 / 340) nessa compra. Ou seja, o EURO11 precisaria subir 2,9% apenas para “pagar” esse custo.

      Como uma regra básica eu costumo limitar esse expense ratio em 1%. Caso não seja possível comprar mais FII, posso usar este recuro para outros ativos como PIBB11 ou títulos públicos.

      Sobre PABY11 eu não acompanho então não posso te dar uma opnião melhor. Dê uma olhada no blog Investimentos e Finanças, que possui este ativo.

      A hora de entrar em NSLU11B parece que já passou. Pelo twitter eu dei um alerta quando o preço estava na casa dos 175,00 / 180,00. Se for fazer esse “trade-off” entre FII e TD eu ficaria com o TD neste momento, precisamente na LTN 010113.

      Abraços!

  • Henrique, aqui mais um artigo interessante sobre os FIIs: http://aeinvestimentos.limao.com.br/especiais/esp39425.shtm

    Um aspecto abordado no texto referido, q chama a atenção, é q os fundos de pensão ainda não entraram de fato no mercado de FIIs, uma vez que estavam esperando a definição de novas regras pela CVM.

    A entrada deles deve melhorar ao menos a captação inicial, e uma melhora na liquidez de negociação tb pode advir (embora não tanto qto na compra e venda de ações).

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!

    • Henrique Carvalho

      Hotmar,

      Muito obrigado pelo link!

      A liquidez dos FII tem tudo para melhorar em 2010. Os fundos de pensão só vem para ajudar!

      Grande Abraço!

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  • harlley

    O mobi11 pode ser considerado um ETF de fundo de investimento imobiliário?

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