Diversificação nos Fundos de Investimento Imobiliário

Nos últimos meses tenho recebido um bom fluxo de mensagens através do contato do blog HC Investimentos.

Caso tenha alguma dúvida, sugestão ou crítica não hesite em nos enviar sua mensagem para podermos lhe atender com uma maior eficácia.

Essa troca de informações sempre garantem um bom aprendizado.

As dúvidas geralmente são as mesmas, portanto, acredito que a disponibilização de algumas importantes dicas irão ajudar a todos que buscam investir em Fundos de Investimento Imobiliário.

1. Invista com o intuito de longo prazo

Os FII tendem a ter um rendimento (considerando apenas os aluguéis distribuídos) semelhante ao CDI.

Portanto, uma estimativa de longo prazo para os FII seria algo assim: 10% (Yield) + x% de valorização da cota.

Acredito que 12%-15% seja um rendimento adequado para projeções no longo prazo.

Quanto maior o seu prazo, as fases ruins no curto prazo são superadas pelas boas fases.

2. Diversifique

Não compre apenas 1 FII. Mantenha uma carteira diversificada com 5-7+ FII.

Não existe um limite para diversificação, mas fique atento aos custos.

Quanto mais FII tiver em carteira menor a chance de que todos apresentem resultados ruins.

É possível que um FII tenha resultado negativo mas outro FII compense esse resultado com boa performance.

3. Adquira os FII a preços adequados

Este é um importante quesito, pois é o preço de comprar que irá definir o seu yield (aluguel pago / preço pago) ao longo dos anos.

Tente sempre comparar o yield de um FII com uma aplicação mais segura (como os títulos do TD). Se os FII estiverem com uma taxa maior, investa nos FII.

Se a taxa for inferior ou invista no TD, ou aguarde melhor momento para comprar os FII. Não compre FIIs a preços absurdos (com yield abaixo da poupança por exemplo).

Não tenha pressa, afinal o mercado tem 30+ FIIs para se escolher. Em algum momento o mercado abre alguma oportunidade.

Além disso, o Senhor Mercado (Mr. Market como Buffett dizia) de vez em quando muda drasticamente seu humor oferecendo ótimos FIIs a preços de bananas.

Lembre-se: Todo dia ele lhe oferece um FII a um certo preço, mas é quando ele está bem mau-humorado que lhe oferece o mesmo fundo a preço de banana. É quando, então, devemos comprá-lo.

Com as dicas acima você terá maior tranquilidade em seus investimentos nos FII.

Além disso, provavelmente irá evitar muitas “furadas”, como o caso recente do FMOF11 (Memorial Office) descrito abaixo:

Desde o início do mês de maio/2010 o fundo, que começou sendo negociado a R$ 130,00 hoje pode ser comprado a R$ 110,00.

Portanto, houve uma desvalorização de –15,38%, sendo um movimento bem anormal para um FII que tem rendimentos de aluguéis constantes (no valor de 0,99).

O yield do FMOF11, considerando o preço atual de R$ 110,00 é de 0,90% mensal, patamar bem alto para um CDI bruto atual de 0,75%.

Qual investidor não iria se interessar por um fundo com alto potencial de rentabilidade, sendo um prédio muito moderno e conservado? (vide imagem abaixo)

memorial-office-fmof11

Ao invés de sair comemorando e comprando várias cotas do fundo é preciso primeiro constatar a situação real do fundo.

Afinal, um yield de 0,90% ao mês está bem distante da média atual dos FII em 0,74%.

Seria este fundo uma pechincha no mercado?

Ou será que existe alguma informação nova a respeito do fundo que não sabemos?

Fato relevante (disponível para leitura na Bovespa):

O fundo enviou o seguinte fato relevante:

COIN Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda., na qualidade de Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO MEMORIAL OFFICE, registrado na CVM sob n°39-6, comunica, para os fins previstos no art. 41 da Instrução CVM nº 472/2008 que, recebeu em 18 de maio corrente, comunicação formal por parte da locatária de 23 (vinte e três), de um total de 24 (vinte e quatro) andares existentes no Edifício Memorial Office, que integra o patrimônio do Fundo, de seu interesse na desocupação e devolução antecipada das unidades correspondentes a 9 (nove) daqueles andares locados, medida essa a ser efetivada no prazo estimado de 30 (trinta) dias, o que se refletirá na rentabilidade do Fundo.

Desocupação de 23 de 24 andares no Edifício Memorial Office???

A repercursão deste fato pode ser vista no número elevado de negócios do fundo (23 negócios nesta terça, dia 25/05), porém ainda não se sabe o quanto tal fato irá impactar nas distribuições futuras.

É bem provável que termos uma redução enorme dos aluguéis pagos ao fundo, agora com uma baixíssima taxa de vacância.

Entretanto, quem sabe este fato não desencadeie em uma nova oportunidade para novos clientes ocuparem o edifícioe o fundo se recupere deste péssimo momento?

Conclusões:

1. Embora o mercado não seja perfeitamente eficiente a relação entre risco e retorno existe

É muito provável que se um ativo tem uma alta rentabilidade esperada é porquê carrega consigo um alto risco embutido. There´s no free lunch

2. Diversifique sempre

Quem detinha o FMOF11 antes deste fato relevante provavelmente não tinha expectativas de que tal fato poderia ocorrer, resultando em impactos de magnitude ainda desconhecida.

Porém, quem estava diversificado provavelmente não está muito preocupado com a situação, já que o fundo representa apenas uma pequena parte de seu portfólio.

3. Invista para o longo prazo

Investir para o longo prazo diminui bastante a volatilidade de curto prazo nos mercados e nos traz uma remuneração mais eficiente pela paciência nos momentos turbulentos.

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Sobre o autor

Henrique é especialista em alocação de ativos, eleito um dos 5 melhores educadores financeiros do Brasil em 2012/2013. Continue Lendo aqui!

  • Olá HC,

    Muito bons os posts sobre FII. Recentemente eu adquiri cotas dos fundos Europar e Westplaza, considerando os quesitos de Liquidez e Yeld mais atrativos na época. Até o momento, não tive um retorno interessante, apenas 0,86% em três meses (descontando taxas de corretagem), acredito que esse desempenho baixo seja em virtude da volatilidade atual do mercado. Sinceramente, não sei se eu aguardo um período maior de tempo ou passo essa parcela de investimentos para a renda varíavel, que pode ficar mais atrativa nos próximos meses.

    Respondi o seu comentário no meu Blog:

    http://indiceibrx.wordpress.com/

    Aproveitei para atualizar e fazer umas modificações nele.

    Abraços

    Ricardo

  • Henrique Carvalho

    Olá Kerbej!

    Sua dúvida é bastante pertinente. Se me permite gostaria de dar meus “pitacos”:

    1. Tenha sempre em mente o quanto você quer alocar em FII: 5%, 10%, 15%, 20%, etc. Os FII são uma classe única de investimentos e proporcionam bons efeitos de diversificação através de uma correlação não tão alta com a bolsa. Em 2008 por exemplo, a média dos FII foi em torno dos 10%, enquanto a bolsa caia uns 45%.

    2. Paciência e disciplina: Depois de destinar o quanto quer alocar nos FII procure adquiri-los a bons preços através de um método bem definido. Após a compra feita com um bom yield foque no longo prazo. 3 meses é muito pouco para dizer se um investimento foi bom ou ruim. A recompensa vem no longo prazo.

    3. Acredito que esta é uma ótima hora para realocar a carteira, destinando mais recursos para a bolsa. É o que tenho feito, vendendo parte da RF (LFT) e Câmbio (Dólar) para aproveitar essa queda de quase -15%.

    E obrigado pelo seu comentário!

    Grande Abraço!

  • Henrique, sensacional artigo!

    Esse fundo imobiliário citado é uma prova viva de quão importante é a diversificação, em todas as classes de ativos. Cada vez eu me convenço mais da correção dessa assertiva.

    O futuro é uma incógnita, e essa desvalorização brutal quem sabem não revelou uma oportunidade? No futuro saberemos.

    Enquanto isso, para o investidor inteligente, a alocação de ativos está permitindo estratégias de *aumento de patrimônio* nesse mês de maio, com Bolsa caindo na carteira +12%… quem diria…

    Viva o asset allocation!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

    • Henrique Carvalho

      É verdade Hotmar!

      Quem ainda insiste em adivinhar para que lado vai o mercado e ainda acredita que suas expectativas são aquelas que o mercado deve seguir (e não ao contrário) deve estar perdido em meio a tanto ruído na bolsa.

      Já quem pratica Asset Allocation vê a situação como uma oportunidade de reforçar a posição em bolsa, continua dormindo tranquilo, vivendo normalmente e tomando decisões mais conscientes. E certamente irá performar melhor no longo prazo do que os que acreditam que podem saber o futuro do mercado.

      Esta tranquilidade não tem preço!

      Viva o asset allocation!

      Grande Abraço!

  • Pingback: Valores Reais » Estudo prático de caso: investimento mensal, no “piloto automático”, de R$ 1 mil, num ETF – BOVA11, desde o seu começo até hoje()

  • Olá HC,

    Aproveitei a oportunidade e fiz post sobre FII no meu Blog. E é claro, fiz uma referência ao seu.

    Abraços

    Ricardo

    http://indiceibrx.wordpress.com/

    • Henrique Carvalho

      Muito obrigado pela menção Kerbej!

      E parabéns pela dedicação em publicar o P/L e agora o yield dos FII.

      Abraços!

  • Sergio

    Pois é Henrique, o Fundo Rio Bravo (FFCI11), que há poucos dias era cotado a 1,38, está sendo negociado a 1,26, possivelmente em função do anúncio de uma nova emissão de 80M de novas cotas, com oferta prévia de subsrição aos cotistas de 1,25… Veja:

    http://www.riobravo.com.br/noticias/conteudo.asp?id=13192

    • Henrique Carvalho

      É verdade Sérgio.

      Quem detém o ativo tem do dia 31/05 até o dia 22/06 para se manifestar sobre o exercício da subscrição.

      Grande Abraço!

  • Maspimentel

    HC,

    Ligarei para a Coinvalores amanhã, que administra o fundo FMOF11. Alguém aqui já ligou para lá? Vou perguntar se eles, por acaso, já não tem novos locatários guardados “na manga”. Isso significaria uma oportunidade de compras muito boa, pois hoje bateu 105,00 reais. SDS.

  • Henrique, hoje seu blog completa 1 ano de vida!

    Parabéns pelo aniversário!!! Como o Viver de Renda disse, acertadamente, o HC Investimentos é o melhor blog de finanças pessoais do Brasil!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  • Henrique Carvalho

    É verdade Guilherme!

    Além do aniversário do blog hoje também é meu próprio aniversário!! rsrs

    Muito obrigado pelo elogio, ao qual eu me sinto extremamente lisonjeado, mas devo discordar, já que não tenho tido o tempo necessário para me dedicar a criação de artigos como fazia no ano passado.

    Valeu a lembrança amigo!

    Grande Abraço!

  • Ôpa, então é um parabéns duplo!

    Feliz aniversário, grande Henrique!!!! Muita saúde, paz, felicidade, prosperidade e sucesso!!!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

    • Henrique Carvalho

      Muito obrigado Hotmar!

      Acabei de publicar um resumão dos artigos do Blog para comemorar esse 1 ano de vida.

      Obrigado pelo seu apoio de sempre!

      Grande Abraço!

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  • Alan

    A notícia é velha, mas ainda cabe uma correção. Você perguntou:

    – Desocupação de 23 de 24 andares no Edifício Memorial Office???
    – A desocupação de 9, conforme o texto “comunicação formal por parte da locatária de 23 (vinte e três), de um total de 24 (vinte e quatro) andares existentes no Edifício Memorial Office, que integra o patrimônio do Fundo, de seu interesse na desocupação e **devolução antecipada das unidades correspondentes a 9 (nove) daqueles andares locados**” – respondo.

    Você saberia informar o que aconteceu com este fundo de lá pra cá?

  • Alan

    Eu mesmo responderei a minha pergunta 🙂

    A cotação despencou de R$ 130,00 em 10/05/2010 até o mínimo de R$ 105,00 em 27/05/2010.

    Houve um movimento muito intenso se negociações entre 7/05/2010 – aumentando pra valer no dia 19/05/2010 – e 27/05/2010. Muito curioso a pausa que houve na próxima semana. Desde de 4/06/2010 até hoje sempre há negociações com tendência ascendente de preço.

    Em 12/06/2010 a cota vale R$ 120,00 e, pela primeira vez desde o acontecido, exceto pela semana em que não foi registrado movimento, há dois dias não há negociação com este fundo.

    O valores das cotações foram obtidos de http://cotacoes.economia.uol.com.br/acao/cotacoes-historicas.html?codigo=FMOF11.SA&beginDay=13&beginMonth=4&beginYear=2010&endDay=13&endMonth=7&endYear=2010&size=100&page=1&period=trimestre

    • Henrique Carvalho

      Alan,

      Obrigado por nos deixar mais atualizados sobre todo o processo do Fundo Imobiliário Memorial Office (FMOF11).

      Parece que a notícia foi apenas um susto para os cotistas deste fundo, já que muitos liquidaram sua posição com medo da desocupação.

      Diferentemente destes investidores, o meu amigo do blog investimentos e finanças, manteve-se firme na sua estratégia, acreditando na ótima localização do fundo em SP, tendo um ganho de mais de 20% somente no mês de junho/2010.

      Vale a pena lembrar que ele estava diversificado e acreditava no futuro do Fundo, portanto, sabia o que estava fazendo. Investidores de longo prazo são assim. Olham os fundamentos e ignoram o mercado.

      Grande Abraço!

      • Erico

        hoje a cota esta em 99 reais e pagando em 0,55 reais a mais de 6 meses..
        voces sabem se eles conseguiram alugar os 23 andares que foram devolvidos? existe chance dessa remunecao de 0,55 voltar a subir?

        abss

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  • Henrique C N

    CARO HENRIQUE

    Parabens pelo Site e o Blog, extremamente plural e democrático. Gostaria da sua da opinião sobre a atual emissão do Kinea que custa cerca de 1248,00 para um pagamento mensal de 7,00, e sobre o Hospital N. S. de Lourdes que está com um yield atual em 11/2011 de 1,09% para um P/VP de 0,15,  extremamente paradoxal com o Yield, na minha leiga opinião. A razão seria  de ele ser lastreado em LCIs ou outros papéis, detalhe que aprendi aqui no seu blog? E a letra “B” constante do código de alguns fundos? Grande abraço.
     

  • Leandro

    Henrique, após conhecer o método de Alocação de Ativos através do HC Investimentos e começar a praticar balanceando minha carteira em renda fixa e bolsa (ETF’s), estou próximo a dar mais um passo na busca da diversificação através do investimento em fundos imobiliários. Gostaria de saber sua opinião sobre esses 5 fundos: HTMX11B, BCFF11B, FEXC11B, NSLU11B, HGRE11. Li os artigos a respeito do BCFF11B e FEXC11B, na sua opinião, ainda vale a pena entrar nesses fundos?

  • mari

    Olá Henrique, estou com um dinheiro parado na poupança, sou cliente do itau personalite e eles me oferecem o kinea para comprar, a cota esta em 1.740… não entendo de investimento, o que vc acha ? vc tem umaoutra dica sobre fundos que eu possa investir co segurança e com uma boa rentabilidade ?
    obrigada
    mari

  • Pingback: Como Investir em Fundos Imobiliários()

  • Julio Martins

    Olá Henrique, recomendo a leitura do livro Os Axiomas de Zurique. Na minha opinião, a diversificação ao mesmo tempo que pode reduzir as perdas, pode reduzir também os ganhos. Portanto, acredito que o melhor mesmo é focar em 3 ou 4 investimentos e estudá-los a fundo. Desta maneira você aumenta seu lado racional na hora de escolher um investimento.

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