Vale a pena investir no BC Fundo de Fundos Imobiliário (BCFF11B)?

bcff11b

O mercado de fundos imobiliários está tornando-se cada vez mais amplo e atraente.

Ao longo deste artigo analisaremos o fundo imobiliário conhecido por ser um fundo que investe em fundos imobiliários, de código BCFF11B.

Trataremos em detalhes dos seguintes temas deste fundo imobiliário:

  1. Marketing – Divulgação do fundo na mídia
  2. Características – Ativos, Política de Investimento, Custos
  3. Vantagens e Desvantagens
  4. Composição da Carteira
  5. Evolução da cota histórica
  6. Rendimentos mensais históricos
  7. Evolução do Yield Mensal
  8. Liquidez e Volume
  9. Rentabilidade desde o Lançamento
  10. Conclusão

1. Material Publicitário

bcff11b-material-publicitario

De 10 pessoas que me enviam um e-mail através do contato do blog, pelo menos 5 perguntam sobre um único tema: BC Fundo de Fundos Imobiliário (BCFF11B).

Esta demanda por informações do fundo provavelmente está relacionada ao material publicitário divulgado pelos administradores e estruturadores do fundo.

Através deste artigo, pretendo destacar todas as características do Fundo e analisar através de gráficos históricos os rendimentos mensais, evolução da cota, liquidez e volume do fundo.

Se você já investe, pretende investir ou nunca ouviu falar no fundo, recomendo fortemente a leitura abaixo para descobrir o porquê este fundo pode ser um importante passo no segmento de Fundos Imobiliários.

2. Características do BC Fundo de Fundos Imobiliário (BCFF11B)

  • Em quais ativos o fundo investe?

O BC Fundo de Fundos tem como foco a aquisição de cotas de outros fundos de investimento imobiliário para constituir carteira diversificada, mitigando riscos, escolhendo as melhores oportunidades encontradas pelo consultor de investimento.

Ainda como estratégia de diversificação poderá adquirir imóveis comerciais, prontos ou em construção, letras hipotecárias (“LH”), letras de crédito imobiliário (“LCI”), certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”) e até ações ou quotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos fundos de investimento imobiliário.

Portanto, é um fundo que investe ativamente em fundos imobiliários, além de LHs, LCIs e CRIs.

  • Política de Investimento, Distribuição Mensal e Rentabilidade esperada

Distribuição no 10˚ dia útil do mês (isenta de IR, já que o fundo se enquadra nas especificações da lei 11.096)

Rentabilidade alvo de IGP-M + 3% ao semestre (Rentabilidade alvo é apenas uma referência, podendo ou não ser alcançada – Veremos este assunto em maiores detalhes ao longo do artigo)

Concentração máxima de até 10% do PL do BCFF por fundo (Evita maiores risco atrelados a um único fundo)

  • Custos
  1. Taxa de Administração: 0,15% ao ano sobre patrimônio total do fundo
  2. Consultoria Imobiliária: 1,5% ao ano sobre o patrimônio líquido
  3. Taxa de Performance: 20% do que exceder a: (I) IGPM + 3% ao semestre ou (II) 4,5% ao semestre (dos dois o maior)

Os dois primeiros custos (taxa de administração e consultoria imobiliária) são retirados antes da distribuições das cotas.

Portanto, ao analisarmos os rendimentos mensais do BCFF11B, já observamos os valores descontados destas taxas. Não se paga nenhuma taxa por fora.

Entretanto, a taxa de performance cobrada dependerá da rentabilidade apresentada pelo fundo. Acredito que sua cobrança deverá ser semelhante a dos fundos multimercado.

Datas definidas semestralmente (geralmente no primeiro dia de maio e novembro) e cobrança descontada diretamente do valor da cota do fundo.

3. Quais são suas vantagens e desvantagens?

  • Vantagens:
  1. Diversificação – O fundo investe tanto em diversos fundos imobiliários como em LCI, CRI e LH.
  2. Diluição de Risco – Ao investir no máximo 10% em cada fundo imobiliário reduz-se a probabilidade do fundo ter um mau desempenho causado por um único FII. Exemplo: Se você investe 50% da sua carteira em um FII que caiu -10% você estará perdendo -5%. Entretanto, se investe apenas 10%, estará perdendo -1%.
  3. Terceirização do Investimento em FII – Embora eu não recomende alocar todo o seu capital disponível para fundos imobiliários unicamente neste fundo, não deixar de ser uma ótima economia de tempo para quem não tem tempo necessário para analisar os diversos fundos imobiliários do mercado e garimpar os melhores.
  • Desvantagens:
  1. Gestão Ativa – Na realidade pode não ser uma desvantagem. Entretanto, categorizei desta forma pois não temos controle sobre a participação de cada fundo imobiliário dentro deste fundo, o que pode causar um risco maior do que o imaginado. Para diluir ainda mais os riscos seria interessante o fundo ter uma gestão passiva, ou seja, sua rentabilidade deveria estar indexada ao conjunto de todos os Fundos Imobiliários, assim como o BOVA11 (Fundo de Índice da iShares indexado ao Ibovespa).
  2. Liquidez – Embora esteja melhorando, os números ainda indicam um certo desconforto por parte dos investidores. Mais detalhes ao longo do artigo.
  3. Volume Negociado – Se você pretende muito dinheiro para alocar neste fundo talvez não consiga realizar suas ordens da forma desejada. Com um baixo número de negócios e baixo volume, entrar e sair do fundo demandariam maior tempo e paciência. Mais detalhes ao longo do artigo.

4. Composição da Carteira do fundo BCFF11B

Após conhecermos as características do BC Fundo de Fundos Imobiliário podemos visualizar sua carteira de investimentos, buscando saber a alocação de ativos deste fundo.

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O fundo me parece bem alocado com 6% em Renda-Fixa, 23% em CRI e 71% em Fundos Imobiliários, alocados em diversos setores.

5. Gráfico da evolução da cota desde o lançamento do fundo BCFF11B

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Clique na imagem para ampliar

Com aproximadamente 8 meses, o BCFF11B passou seus quatro primeiros meses praticamente estagnado.

Sua mínima histórica é de R$ 97,00 e atualmente em torno dos R$ 122,00, maior cotação histórica do fundo (dados até 01/04/2011).

A força do Marketing. Lançado no dia 02/02/2011, o material publicitário do BCFF11B parece ser o principal percursor desta alta significativa recente.

Saiu de um preço de R$ 103,00 no dia 10/02/2011 e engrenou uma alta de praticamente 20% em pouco menos de 2 meses.

6. Gráfico dos rendimentos mensais desde o lançamento do fundo BCFF11B

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Rendimentos Distribuídos pelo BCFF11B =

1. Rendimentos recebidos no investimento em Fundos Imobiliários +

2. Valorização da Cota dos Fundos Investidos +

3. Outros Rendimentos (CRIs, LCIs, LHs, Renda-Fixa, etc).

O rendimento apurado no mês é composto pela valorização dos ativos da carteira do fundo e dos rendimentos recebidos, durante o mês, dos FII, CRIs, renda fixa e resultado na venda de cotas dos FII, deduzidos das despesas.

Portanto, os dados do gráfico acima incluem a variação no valor da cota dos fundos imobiliários que compõem o BC Fundo de FII.

Entretanto, sabemos que o valor de um fundo imobiliário pode tanto subir como cair. Logo, estes números são influenciados pelo bom/mau momento dos FII que compõem o BCFF11B.

Se quisermos saber exatamente o rendimento recebido pelo BCFF11B podemos retirar os dados dos relatórios divulgados na página do seu administrador, a Ourinvest. (link no final do artigo)

Porcentagem do rendimento distribuído agregado pelo ganho de capital (valorização das cotas)

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A porcentagem no gráfico mostra o quanto do total distribuído pelo BCFF11B no mês é relativo ao ganho de capital (valorização das cotas).

Com estes números podemos calcular como seriam os rendimentos ex-valorização de cotas.

bcff11b-rendimentos-ex-valorizacao-cotas
Considerando a valorização das cotas nos rendimentos distribuídos pelo fundo tínhamos um rendimento mensal médio de 0,89. (gráfico anterior)

Entretanto, analisando os rendimentos ex-valorização das cotas, temos uma média mensal de 0,70. (gráfico atual)

Estes números por si só não nos dizem nada. Importante mesmo é verificar o yield mensal do fundo, ou seja, a relação entre os rendimentos pagos e seu preço.

7. Evolução do Yield Mensal

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Considerando os rendimentos distribuídos pelo BCFF11B temos que seu yield mensal médio é de 0,86%, valor bem acima da média dos Fundos Imobiliários, que está por volta de 0,65% / 0,70%.

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Desconsiderando a valorização das cotas nos rendimentos mensais temos que o yield mensal médio do BCF11B é de 0,68%, valor bem abaixo dos 0,86% calculados anteriormente e que converge para a média paga pelos demais fundos imobiliários.

8. Liquidez e  Volume do fundo

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Número de Negócios em Alta. A partir do material publicitário no início de fevereiro de 2011 o fundo começou a apresentar números bem mais sólidos em termos de negociação.

Acredito que a tendência é justamente a traçada no gráfico. A maior demanda por um fundo mais diversificado irá gerar maior número de negócios.

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Volume decrescente. Ao contrário do número de negócios. Com uma média mensal em torno de R$ 500.000 o fundo parece ter captado mais investidores pessoa física, já que o volume negociado não acompanhou a alta do número de negócios.

9. Rentabilidade desde o lançamento

Desde seu lançamento o BC Fundo de Fundos Imobiliários (BCFF11B) teve uma rentabilidade total de 29,90%.

O cálculo foi realizado considerando a metodologia da Taxa Interna de Retorno (TIR), explicada em detalhes neste artigo.

 

Baixe a Planilha com os Dados e Gráficos

Todos os dados e gráficos utilizados para elaborar esse artigo você pode baixar clicando no botão abaixo.

download button Hedge: O que é e Como fazer

 

10. Conclusão

Quem investiu no lançamento desde Fundo Imobiliário não tem o que reclamar.

A rentabilidade de 29,90% em apenas 8 meses está bem acima da média do mercado. Pelos números que analisamos, mesmo considerando a forte alta recente, não acredito haver motivos para se desfazer do fundo.

Entretanto, a maioria de vocês provavelmente quer saber: E ao preço atual (R$ 122,00 – referente ao dia 01/04/2011), vale a pena investir no BCFF11B?

Preço Justo em torno de R$ 110,00

A resposta para esta pergunta não é simples. Pelos meus cálculos conservadores cheguei a um preço justo para o fundo bem próximo dos R$ 110,00.

Isso não significa dizer que o fundo está caro mas também não quer dizer que está barato. R$ 110,00 seria um bom ponto de entrada no fundo, de acordo com meus cálculos.

Considerando a melhora na liquidez do fundo, o fundo BC Fundo de Fundos Imobiliários deve ficar com toda certeza sobre a observação do investidor.

Sua capacidade de diversificação aliada aos bons rendimentos pode auxiliar no aumento do retorno na carteira de fundos imobiliários do investidor.

Qual a sua opinião sobre o BCFF11B?

Já investe nele? Pretende comprar cotas deste fundo? Compartilhe sua visão conosco para que possamos tomar uma decisão melhor elaborada sobre este atraente tipo de investimento.

Links e Fontes de Consulta:

Material Publicitário Ourinvest (PDF)

Relatório Mensal (Fev/2011)

(crédito das imagens: shutterstock.com)

Sobre o autor

Henrique é especialista em alocação de ativos, eleito um dos 5 melhores educadores financeiros do Brasil em 2012/2013. Continue Lendo aqui!

  • Excelente artigo, Henrique!

    Eu estava curioso para lhe enviar um email a respeito desse fundo, mas você se antecipou e produziu mais um artigo digno de nota 10!

    Os pontos positivos e negativos estão muito bem explanados. E concordo com a colocação da “gestão ativa” como ponto negativo – isso me lembra os fundos mútuos, que me lembram Bogle, Christopher Jones e toda aquela turma que já conhecemos tão bem…..rsrsrsr

    Bom, mas na falta de um ETF puro sangue em FIIs, esse BC talvez supra uma parte da lacuna, pela diversificação oferecida…

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

    • Henrique Carvalho

      Obrigado meu grande amigo Guilherme!

      Acredito que o assunto seja mesmo relevante para todos os investidores que procuram investir em Fundos Imobiliários.

      Já estou até vendo a cara do Bogle e do Jones franzindo a testa para este fundo ativo…rsrsrs

      Infelizmente não temos os mesmos ETFs disponíveis aqui no Brasil. Portanto, devemos nos contentar com o que temos!

      Abraços!

    • Andrew Bonazzoni

      Acho fundamentada toda análise colocada neste artigo, porém, acredito que na análise de preço-justo do fundo não foram levadas em considerações a rentabilidade média no ano de 2010 de 26.87% dos principais fundos que atualmente compõem a carteira deste ativo. Só para citar um exemplo o hotel Maxinvest rentabilizou mais de 53,16% no ano passado.
      Devemos agregar nesta análise a projeção de dividendos que devem atingir em torno de 0,90% (média dos últimos 4 meses)
      Acredito que o preço-justo deste ativo está em R$135,00.

      • Henrique Carvalho

        Olá Andrew!

        Obrigado pelo seu comentário e opinião sobre o fundo.

        Valuation, como disse em um comentário mais recente, é uma arte e o preço justo dependerá da visão do analista e dos parâmetros utilizados. Meu preço justo de R$ 110,00 significa que este ponto é considerado, segundo minha humilde opinião, um bom ponto de entrada no ativo, de acordo com uma postura mais defensiva e conservadora. Entretanto, existem investidores que se sentem bem confortáveis em adquirir o fundo a preços mais altos.

        No momento, ficaria com os títulos do tesouro direto.

        Abraços!

  • Ótima analise!
    Eu comprei cotas desse fundo em março a exatamente R$ 110,00. Espero que a estratégia tenha sido acertada.

    Abraços.

    • Henrique Carvalho

      Parabéns pela compra Fabrício!

      Abraços!

  • Boa henrique! mto bem explicado. Fiquei aqui pensando como seria bom para quem acompanha o blog entender como ter o preco justo. ou melhor, saber como seriam esses ‘cálculos conservadores’. abraços.

    • Henrique Carvalho

      Olá Miguel!

      Entendo seu pensamento. Eu mesmo lendo o artigo teria pedido o método do cálculo. Entretanto, se eu colocasse os cálculos o artigo iria praticamente dobrar de tamanho…rsrsrs

      Retomarei este assunto mais brevemente com exemplos mais claros e detalhados, já que valuation dos FII é algo novo para a maioria dos investidores.

      Continue nos acompanhando!

      Abraços!

  • Henrique,

    A artigo está muito bem feito, parabens! No entanto, o fundo em si nao acho ruim, eu acho PESSIMO.

    A taxa de administracao é tao alta que a rentabilidade do fundo nao está na media, esta AQUEM da media e eu nao entendo como o mercado, tao sensivel a rendimentos, nao percebeu isso.

    30% do fundo é CRI! O yield de um fundo CRI é totalmente diferente de um fundo de imoveis normal, uma vez que a quota do CRI em teoria nao deve seguir a inflacao, já que ao final do periodo teremos apenas o capital X e nao um imovel valendo X+inflacao do periodo. O fato de, mesmo com 30% de CRI, o fundo só conseguir render 0,7% mostra como os custos estao destruindo a rentabilidade do mesmo.

    Eu nao tenho a menor sombra de duvida que esse fundo vai ter uma underperformance em relacao ao mercado, devido principalmente aos custos altíssimos, afinal voce paga taxa de administracao 4 vezes (tx de adm. do 1o fundo, tx. de adm. do 2o, consultoria do 2o. e taxa de performance do 2o.) Os custos reais desse fundo deve chegar (e talvez ate ultrapassar) os 4% anuais facilmente.

    Pra mim um preço bom desse fundo seria 0,5x a 0,6x do valor patrimonial do mesmo para compensar a sangria dos custos gigantescos.

    Sugiro a cada um com um minimo de capital fazer como eu fiz: adquirir de forma diversificada FIIs individuais. Mesmo sem saber praticamente nada de FII (e de acoes individuais), consegui aumentar meu portfolio de imoveis em 2,08% no mes de março.

    Abraços,

    VR

    • VR,

      Também me preocupei com a taxa de administração, não sabia que era tão alta. Em relação aos CRIs, vc não acha uma boa FII que tem CRIs? Poderia me explicar este X final que vc citou, visto ser um X valor que foi remunerado ao longo de um período (seu dinheiro não desaparece).

      Gostaria da sua explanação sobre os FII, caso o mesmo tivesse 100% de CRIs (uma hipótese). Como ficaria a cota ao fim dos contratos dos CRIs?

    • Henrique Carvalho

      Olá VR!

      Obrigado pelos comentários críticos!

      De fato você citou algo muito importante. Também gostaria de ver o rendimento do fundo em um período de sangria dos FII para saber como eles manteriam o rendimento compatível com os valores recentes.

      Entretanto, não compartilho da ideia de que o fundo seja péssimo. Todos nós odiamos custos. Sabemos o quanto eles podem acabar com um portfólio no longo prazo. Porém, como os rendimentos já incorporam os custos (de adm e consultoria), não vejo grandes problemas. Alguns outros FII também tem taxas de adm altas, mas conseguem manter o rendimento elevado.

      E concordo plenamente com a diversificação nos FII. Não coloquem 100% do seu investimento em FII apenas neste fundo. Lembre-se que é um fundo ativo e não indexado.

      Abraços!

    • Paulo Henrique

      Concordo!!!!

    • Artur W

      Prezado HC,
      Qual a sua análise de hoje, quase um ano após publicar este artigo?

  • André Tavares

    Henrique,

    você poderia revelar como fez o calculo de preço justo?

    André Tavares

    • Henrique Carvalho

      Olá André!

      Conforme respondi anteriormente pretendo abordar o assunto em mais detalhes futuramente.

      Abraços!

  • Fala HC,

    Ótimo artigo.
    O que não entendo bem é como o BCFF11 está distribuindo um valor acima da média do mercado; teoricamente devido aos custos ele deveria estar rendendo abaixo do mercado não?
    Uma possibilidade que vejo é que eles ganhem na compra e venda de FIIs e distribuam os lucros…
    O que acha?

    Abs

    • Gustavo

      Seus rendimentos são acima da média talvez porque seja um fundo administrado por um banco que administra outros fundos. Sabem muito antes de nós, investidores pessoa física se determinada cota apresentará bom rendimento. É a mesma coisa da informação previlegiada na bolsa.

  • Inf. e Fin.,

    O único motivo pelo qual ele está distribuindo acima da média é porque ele também está distribuindo a apreciação das quotas, i.e. vendendo quotas até atingir o valor investido original.

    É só ver no resultado do trimestre o item “Receita Venda de Quotas”.

    Abraços,

    VR.

    • Henrique Carvalho

      Esse é um dos perigos em analisar friamente os números do BCFF11B.

      Teríamos que esperar um mês de sangria nos FII para ver como ficaria o rendimento…

      Abraços!

      • Egon Henrique

        Pelo visto Henrique estamos vivendo o mês….o que acha?

        • Emaildothales

          tá caindo mesmo, já perdi uns 7% parece que a o rendimento está caindo também

          • Sim, o rendimento está caindo. E até esperava isso.

            Entretanto, ainda está na casa de R$ 0,80 por cota.

            Com um preço de R$ 100,00 o yield mensal é de 0,80%. Bem acima da média dos FII.

            Abraços!

        • Este mês está sendo péssimo para os fundos imobiliários.

          A subida dos juros e a queda da bolsa estão influenciando a decisão de alocação nos FII.

          Eu mesmo havia vendido FII para comprar Bolsa recentemente.

          Entretanto, esta queda pode abrir novas oportunidades de compra nos fundos imobiliários.

          O importante é garimpar boas oportunidades.

          Abraços!

    • VM

      Ótima iniciativa do artigo e Ótimos comentários de VR.
      Tenho o mesmo tipo de preocupação nestes fundos “ativos” como BCFF11B e HTMX11B (Maxinvest) e vários outros da Ouroinvest.
      Em tese, o valor da cota reflete o rendimento. Se estão vendendo as mais valorizadas para comprar menos valorizadas (e que pagam menos rendimento), ou menor quantidade de valorizada, estão sacrificando a renda recorrente a médio e longo prazo por um ganho único a curto prazo.
      Como eles vendem os ativos e distribuem o que seria o lucro com a valorização, o rendimento deve ir minguando com o tempo.
      A taxa de performance é  outro problema. Ganha no lucro mas não paga na perda. Pode gerar grandes lucros em certos períodos vendendo cotas e ganhando a taxa de performandce, depois gerar prejuísos (ou baixo rendimento) ara recompor os ativos e volta ao ciclo inicial.
      Alem disto os relatórios são totalmente vagos e sem informação relevante. No caso do BCFF11B é pior porque não tem uma base de comparação. No HTMX11B você não sabe qual era o patrimônio do fundo em Área de Locação, quanto foi vendido e quanto tem atualmente. Vi um relatório que falava algo como: vendemos 20 unidade e compramos outras 4 gerando um “lucro” de X. Mas não fala quanto reduziu em área e em rendimento de aluguel.
      E nem estou falando de todas as possibilidades de direcionamento.

      Então me cheira a Madoff, estão distribuindo patrimônio como se fosse renda.
      Prefiro ficar longe desse tipo de fundo que você não sabe qual é o ativo.
      VM

      • Concordo que os fundos imobiliários necessitam de maior transparência.

        Isso seria ótimo para o desenvolvimento do mercado e para o investidor.

        Abraços!

  • Tommy W.

    Comprei cotas do fundo em março à R$108,50 e estou muito feliz com a valorização que deu em tão pouco tempo, hoje o valor está em R$127,00, mas creio que não vai ser sempre assim e acho que vou esperar o preço baixar mais um pouco para aportar mais dinheiro.

    • Henrique Carvalho

      Olá Tommy!

      Só não concentre muito neste fundo. Existem outros FII para ajudar na sua diversificação!

      E pô…brincadeira. Foi só eu começar a analisar o fundo que ele já subiu uns 10% desde que comecei a pesquisa…

      Abraços!

  • Adivaldo Favaro

    Vamos acompanhar, o rendimento médio mensal está ótimo.

    • Henrique Carvalho

      Olá Adivaldo!

      Em breve, trarei uma análise semelhante de outro FII que está distribuindo mais de 1,50% ao mês. Aguarde!

      Abraços!

  • Domeneque

    HC,

    Penso q o resultado do período foi bastante influenciado devido à subida atípica do valor da cota no período entre 10/02 e 01/04 , período q se seguiu à campanha de divulgação do produto . Será q este “salto” teria razões p/ acontecer novamente ?

    Abraços

    • Henrique Carvalho

      Olá Domeneque!

      Acredito que, a partir do momento que houver maior liquidez no fundo, os preços tenderão a se estabilizar, não sofrendo grandes variações. Mas é só um chute…no mercado pode tudo! rsrs

      Abraços!

  • VR,

    Era o que eu estava imaginando.

    HC,

    Parece que o seu preço de 110 tá muito conservador; o mercado tá achando barato a cota; hoje já subiu 4%.

    Abs

    • Henrique Carvalho

      hahaha

      É verdade Inv.Fin! Uma pesa…rsrs

      Bom para quem tem o fundo em carteira! 😉

      Abraços!

  • Jardim

    Parabéns Henrique, mais uma vez, por seus artigos.

    Como alguns comentários referiram-se a como definir o prço justo, gostaria de expor o método que utilizo pra definir o valor de um ativo, e nesse caso, o preço alvo do Fundo.

    A fórmula é:

    Dividendo / (Taxa Livre de Risco-Taxa de Crescimento)

    Minhas premissas:

    – R$ 10,00 de rendimentos ao ano (Dividendos)
    – Taxa de crescimento do rendimento 4,5% a.a
    – Taxa livre de risco 11,75%

    Por esse método, o preço alvo do Fundo seria ao redor de R$ 140,00.

    A fórmula pode não ser a ideal, mas é bastante útil pois possibilita o investidor a comparar seu rendimento efetivo, ou seja o fluxo de caixa, com inflação e a taxa livre de risco.

    Veja que minha estimativa utiliza como taxa de crescimento apenas uma indexação pelo IPCA.

    Espero ter contribuído com o tema.

    Um forte abraço

    • Henrique Carvalho

      Olá Jardim!

      Obrigado pela contribuição! Percebi que o cálculo que você utilizou é bem parecido com o Fluxo de Dividendos Descontados, utilizado em ações. Acredito que suas estimativas estão de acordo com o fundo.

      Entretanto, em um futuro post, mostrarei como realizo minhas próprias estimativas, calculando taxa de desconto, prêmio de risco entre outros parâmetros para chegar ao preço justo final.

      Valuation está mais para arte do que um método matemático único. Tudo depende da visão do analista e dos parâmetros utilizados.

      Muito obrigado pela sua ótima colaboração! Sinta-se à vontade para compartilhar conosco suas ideias!

      Abraços!

  • Eu

    Disse que o preço bom de compra era 110. Comecei a olhar ontem e hoje já caiu 10%, para 115…

    Deixa eu perguntar. Como funciona a negociação desse fundo? Compra direto do HB também? É em horário especial?

    • Henrique Carvalho

      Olá!

      Sim. O fundo é negociado diretamente via Home-Broker, assim como as ações, durante todo o pregão!

      Abraços!

  • Também comprei cotas do fundo a 100,00 reais e agora estou com a pulga atrás da orelha em comprar mais cotas , acho que vou diversificar!

    excelente post , parabéns!

    ITM

    • Henrique Carvalho

      Ótima compra ITM!

      Parabéns pela diversificação e, se aceita uma sugestão, tente não misturar muito trades e day-trades com a filosofia de investimento em longo prazo, através da alocação de ativos. Você pode se deparar com sinais bem divergentes. Na alocação de ativos não há stops. Se um ativo (ex. BOVA11) cair -20% você não sai da posição, mas sim reforça ela vendendo outros ativos que subiram no mesmo período, buscando o equilíbrio da carteira.

      Abraços!

  • giulianoct

    A idéia do fundo é muito legal e útil pra quem não tem tempo, muito bem lembrado Henrique.
    Além de muita gente não ter fácil acesso às CRI’s, o fundo também te dá a chance de participar em vários FIIs.
    É claro que toda comodidade tem seu custo.
    Abraço e aguardo o post da sua valuation !

    • Henrique Carvalho

      Obrigado pelo comentário!

      Em breve trarei uma análise semelhante de um fundo imobiliário que permite fácil acesso às CRI’s. E, logo após, escreverei sobre valuation nos Fundos Imobiliários, um tema bem interessante e um pouco polêmico!

      Abraços!

  • Parece que a especulação no BCFF11 tá forte; alta volatilidade…

    • Henrique Carvalho

      É verdade Inv.Fin!

      Como está variando este fundo no intra-day…

      Ruim que dificulta as análises de longo prazo.

      Bom que ajuda na liquidez.

      Abraços!

  • Olá Henrique,

    mais uma vez parabéns pelo artigo.

    Levando em consideração a perspectiva de aumento de juros e a valorização dos títulos do tesouro, e os riscos inerentes ao investimento em FIIs,(como por exemplo a falta de liquidez), não consigo enxergar boas oportunidades no setor depois da forte valorização do ano passado.
    O prêmio de risco pago pelos rendimentos da maioria dos FIIs não me parece atraente quando comparada com as LTNs mais longas, por exemplo.

    Isso já levando em consideração a isenção do IR dos FIIs.

    Como prêmio de risco imaginei algo em torno de 15% e 20%.

    O que acha Henrique?

    Grande Abraço e parabéns pelo blog com excelente conteúdo.

    • Henrique Carvalho

      Grande Christian!

      Excelente comentário! Também compartilho de sua opinião. Os fundos imobiliários, em sua grande maioria, estão caros em relação aos títulos do tesouro direto, principalmente as LTN de longo prazo (2015), como você bem citou, e as NTN-Bs com prazos intermediários (2015).

      No meu modelinho de preço justo eu incluí IR no TD e prêmio de risco de 10% e, mesmo assim, os FII ainda se apresentam caros…Se tem uma LTN pagando 13% ao ano com risco quase nulo, porque arriscar investir em um FII que paga uma taxa semelhante mas com diversos riscos: inadimplência, vacância e o pior de todos: Risco de Mercado?

      O interessante é que eu particularmente acreditava que a alta dos juros (saímos de Selic em 8,75% e já se prevê Selic a 12,50% no final do ano) poderíamos ter um recuo na cotação dos Fundos Imobiliários, já que os investidores iriam migrar para investimentos em Renda-Fixa, dada sua maior remuneração e maior segurança. Entretanto, o ano de 2011 segue com os FII a todo vapor. Já temos R$ 3 Bilhões em Ofertas Registradas + em Análise na CVM, valor que supera o ano inteiro de 2009 e superará 2010 se continuar neste ritmo…

      O momento pede prudência e seletividade por parte dos investidores.

      Muito obrigado pelo comentário enriquecedor!

      Um grande abraço a você e a todos os leitores do CHR Investor!

  • Henrique,

    Muito obrigado pelo comentário no blog. É gratificante saber que o trabalho está sendo útil e apreciado.

    Obrigado,

    Rodrigo
    rendimentofundoimobiliario.blogspot.com

    • Henrique Carvalho

      Não há de que Rodrigo!

      Uma pena que os dados na Bovespa não saem todos no mesmo dia…dificulta a coleta de todos os dados…

      Abraços!

  • Jorge

    Gostaria de confirmar que o rendimento é creditado diretamente na conta corrente bancária.

    Conforme o texto: “Distribuição no 10˚ dia útil do mês (isenta de IR, já que o fundo se enquadra nas especificações da lei 11.096)”

    É isto ?

    • Henrique Carvalho

      Olá Jorge!

      O rendimento mensal é creditado na conta de sua corretora em que você comprou o fundo imobiliário.

      Abraços!

  • Paulo César

    Olá Henrique tudo bom?
    Parabéns pelo ótimo site, gostaria de saber pela sua experiência qual a melhor instituição financeira para investir em fundo imobiliaria considerando a corretagem

    • Henrique Carvalho

      Olá Paulo!

      Como sugestão recomendo procurar corretoras que cobram corretagens baratas no lote (lembrando que o lote dos FII é unitário, ou seja, é possível comprar no mínimo 1 cota).

      Também é importante avaliar se a corretora em questão permite a negociação de todos os FII pelo próprio Home-Broker.

      Utilizo a Linktrade. Cobra R$ 9,80 de corretagem e permite ordens de compra e venda de todos os FII pelo HB. Nunca tive problemas com eles. Recomendo dar um olhada no site.

      http://www.linktrade.com.br/

      Abraço!

      PS – Não tenho qualquer relação com a corretora, a não ser a de cliente 😉

  • Pingback: Vale a pena investir no Fundo Imobiliário Excellence (FEXC11B)? « HC Investimentos()

  • Guido

    Por gentileza se alguém puder me ajudar em uma dúvida sobre o Bc Fundo de Fundos: O valor base para cálculo da taxa de performance de 20% será sempre 100,00, ou seja se daqui a 10 anos o fundo estiver cotado em bolsa a 300,00 e estiver distribuindo 3,00, ainda assim o valor considerado para calcular a taxa de 20% que é superar a meta da inflação mais 3% ao semestre será sempre 100,00? Quem comprar a 300,00 então com rendimento de 3,00 ao mês seria como se tivesse rendimento de 3% no mês para cálculo da taxa de performance?

    • Henrique Carvalho

      Olá Guido!

      A taxa de performance cobrada é semelhante a cobrada nos fundos multimercados.

      Segue abaixo o comentário de um amigo que gerencia um fundo multimercado:

      “A performance é cobrada semestralmente, sempre em 1 de julho e 1 de janeiro, independente da data de aplicação do cotista. Se um investidor aplicou por exemplo em 01 de novembro de 2010, ele vai pagar apenas a performance que exceder o CDI no período da sua aplicação, ou seja de 01 de novembro até 31 de dezembro.”

      No caso, substitua o CDI por IGPM.

      Abraços!

  • Pingback: 5 Gráficos que te ajudarão a investir em Fundos Imobiliários « HC Investimentos()

  • Paulo Eduardo

    Boa explanação.

  • Antonio Correa

    Henrique, parabéns pelo trabalho, bem didático. Uma dúvida: a tributação na venda dos papeis é de 20% ? Tem a isenção do limite mensal de R$ 20.000 ? Você sabe qual é o código darf ? Antecipadamente agradeço. Antonio.

    • Henrique Carvalho

      Olá Antonio!

      Isso. Tributação de 20% na venda das cotas com lucro, sem isenção para o limite mensal de R$ 20.000. Código DARF 5232 (link)

      Abraços!

  • Pingback: Como Calcular o Preço Justo dos Fundos Imobiliários « HC Investimentos()

  • Adivaldo

    Henrique, hoje você tem informação sobre algum fundo Imob.
    que está rendendo ao redor de 1% a.m?

    • Mirian Leandro

      Adivaldo,

      Me passa seu email, pois tenho uma tabela que pode te auxiliar.

      A disposição

      Mirian Leandro de Lima
      mirian.leandro@ourinvest.com.br

    • Henrique Carvalho

      Olá Adivaldo!

      Recomendo acessar o site fundoimobiliario.com.br

      Lá você pode ver todas as análises necessárias e comprovar que, sim, existem alguns fundos pagando hoje em torno de 1% ao mês. Entretanto, lembre-se que é um momento…caso o fundo diminua os rendimentos distribuídos, por exemplo, esse yield pode ser menor do que 1%.

      Abraços!

  • Mirian Leandro
    • Henrique Carvalho

      Obrigado pelas notícias Mirian!

      Abraços!

  • Thales

    Boa Noite Henrique.

    O que aconteceu que esse mes não saiu o relatório da BCFF11B?
    Mes passado esse grafico estava no site http://www.fundoimobiliario.com.br/fundosNegociados.htm acabei comprando o título, porém não acho mais o relatório deste mes.

    grato,

    Thales

    • Olá Thales!

      Retiramos os fundos imobiliários atrelados a recebíveis por serem diferentes dos fundos imobiliários tradicionais.

      Abraços!

      • Egon Henrique

        Olá Henrique é a primeira vez que visito este espaço,parabéns e obrigado  pelas informações,alguns post’s atrás comentou-se em um ponto de entrada neste fundo no valor de R$ 110,00,hj chegou a ser negociado a R$ 99,90 o que está acontecendo com este Fundo? Se110,00 era um bom ponto para entrar,100,00 então….vc mantém sua posição? O que pensa sobre esta desvalorização neste curto espaço de tempo… será que temos micos aqui também nos FII???srsrsr…

        • Olá Egon!

          O investidor em FII deve permanecer calmo com este tipo de queda. Investir em FII não está isento de riscos.

          São investimentos mais arriscados que títulos públicos e podem apresentar perdas de -10%, -20%…devido as condições de mercado.

          Se os fundamentos continuam válidos, vale a pena manter a alocação no fundo, ou se for possível, até mesmo aumentá-la.

          Prefiro não alocar mais do que 5% em cada fundo imobiliário como precaução contra riscos.

          Abraços!

      • Andre

        Henrique,

        Nesse caso, onde podemos obter agora informações sobre a performance do BCFF11B?Abraços.André

        • Olá Andre!

          Vou conversar com o Sérgio sobre criar uma categoria a parte para estes fundos. 

          Mas todas as informações são públicas (site da Bovespa), só dão um trabalhinho para juntá-las e analisá-las.

          Abraços!

  • Erico

    voce viram como este fundo caiu??
    tem alguma noticia que nao estou acompanhando?
    esses dias tava menos de 100 reais e hj fechou a 101,50!
    o que sera que ta acontecendo? deu vontade de comprar um pouco!

    • Phmove

      Também verifiquei que a rentabilidade caiu de 0,8016 para 0,7928 por cota no mes de junho. O fundo está tendo prejuízo na valorização das cotas adquiridas de outros fundos. Problema de gestão. Tenho algumas cotas compradas.

      • Não sei a opinião de vocês, mas com um rendimento de R$ 0,80 e uma cota de R$ 100,00 temos um yield de 0,80% líquido mensal. 

        Um pouco atraente não acham?

        Para quem diversifica pode ser uma oportunidade para mais compras, na minha humilde opinião.

        Abraços!

        • Phmove

          HC concordo com você, porém por ser um fundo ativo e
          pelas palestras que assisti quando da nova subscrição achei que o fundo teria
          um desempenho melhor. 0,80 é bom, mas, o problema está na valorização das
          cotas. Valorização do patrimônio.

          Abs, vou continuar acompanhando seus artigos.

  • Pingback: Fundo Imobiliário Excellence (FEXC11B): Vale a pena investir?()

  • Fundo que investe em outros fundos… não seria pagar taxa de administração duas vezes?

    • Sim Luiz!

      Mas lembre-se que a taxa de administração já é descontada ANTES da distribuição dos rendimentos.

      Logo, é preferível focar na análise dos rendimentos do que na taxa de administração.

      Na verdade, a relação entre taxa de administração e rentabilidade nos FII é bem fraca, ao contrário das ações.

      Grande Abraço!

  • Paulo Otavio Oliveira

    No dia 23.09.2011 o BCFF11B fechou a R$ 101,20.
    Bem abaixo do preço sugerido de R$ 110,00, em 04.04.2011.Vale a pena comprar ?Paulo Otavio

  • Ricardo Froner

    BCFF11B esta com o preço de R$ 97,61 e caindo. É legal acompanhar o desfecho de 04/04/2011 e perceber a evolução deste fundo até o dia de hoje (17/11/2011). Bom com certeza alguém trará alguma explicação teórica. Mas a lógica engana senhores. Nunca vou investir em um fundo de fundo. A analogia que eu faço é que eu crio um nada em cima da falsa segurança de que estou protegido de uma desvalorização pelo fundo BCFF11B acompanhar uma gama diversificada de outros fundos imobiliários. O VR foi muito franco e com razão ratifico o que representa este fundo imobiliário – é PÉSSIMO. É um produto que faz sentido, racional. Mas a longo prazo não se sustenta!!
    ótimo artigo henrique, Abr. Froner

  • Ricardo Froner

    Só para não ser mal compreendido pelos que por ventura lerem meu comentário abaixo. O fundo é uma droga a longo prazo. O comportamento dele é ciclico, ou seja, sendo direto: até mesmo um chimpanzé que comprar hoje o fundo vai ganhar dinheiro com ele no curto prazo, pois o fundo vai se valorizar nos próximos meses. Inclusive, pode voltar ao patamar de R$120,00 a cota daqui a 6 meses (acredito que pode até ultrapassar isso, ainda aposto meu próprio dinheiro que ele vai se valorizar – e muito – nos meses de dezembro e janeiro ). Mas não se enganem: realizem o ganho e caem fora – só vale a pena a curto prazo!! Famoso efeito manada…. Grande abraço HC

    Att.

    Froner

  • Dias

    Ricardo, eu discordo de você. Não acredito que ele seja cíclico. Praticamente todos FII apresentaram alta vertiginosa entre 2010 e meio de 2011 e cairam neste segundo semestre. Por ser ele um fundo de fundos, não podia ser diferente. Quem acompanha FII está vendo o estouro de uma “mini-bolha” criada por anuncios e muito marketing sobre os FII. Muita gente pensou que o produto é um milagre. Agora o mercado está mais realista e os FII tendem a subir com mais coerencia ao seu Yield. Antes estavam subindo igual ações. Tinha muita gente querendo ganhar na cota e não no rendimento mensal. Este pessoal está realizando lucro e saindo. Quem entrou desavisado, está realizando prejuiso e saindo tambem. Vai ficar quem realmente está focado no rendimento mensal ( o que é um bom negócio ! )
    BCFF11B a R$ 97 é um bom negócio por causa do rendimento mensal. Quando ao valor da cota eu acredito que acompanhe os alugueis no longo prazo. Afinal não é essa a essência dos FIIs, fundos de alugéis ?

    • Froner Ricardo

      Dias entendo teu pensamento, mas Preco eh vital pata tudo: seja FII seja acoes.
      Se tu compra a um preco alto (como nao eh o caso agora so olhar o historico deste FII) mais a frente o mercado te penaliza por isto. FII tb acompanha inflacao, pois sobre ela que todos os contratos locativos sao ajustados. Qdo eu falo ciclico me refiro a justamente a situacao que tu esbocou. O mercado eh especulativo sim!!!! Desavisados que invistam no folha online. La eh o lugar deles. Faco isso desde 2004 qdo entrei na economia e pra mim preco eh. 1 coisa queeu procuro saber. Um grande abraco

  • Dias

    Ricardo Froner, Voce tem razão sobre o Preço. Se comprar caro, independente do Yield, vai perder se vender com perda na cota.

    Acho que no momento, a R$ 97 está um ótimo negócio. Me parece que os fundos em geral estão baratos. Vários que já tiveram suas cotas a 150, hoje estão na faixa dos 100 ou até abaixo.
    Não seria hora de quem está na renda fixa, alocar mais posições em FII ? (estou fazendo isso)
    Veja o NSLU11B. Cota a R$ 150, mesmo se o hospital conseguir a pleiteada reducao em 30% no aluguel (acho difícil. pediram 30 pra conseguir 15%) o yield ainda fica em 0,82% ao mês. Isso no pior cenário. Não é uma boa aposta?

    Abraços

    • Froner Ricardo

      Dias ja esta em 101,50…. e subindo!! Mesmo assim eh uma droga esperar ne. Eu ainda acho que chega aos 120. Mas eu to focando em CDB e dolar – eh o que eu vou investir mais pesado em 2012. Um bom ano!!

  • Viviane

    Bom dia Henrique!

    Você tem analizado este fundo recentemente? A cota dele está estabilizada no preço de lançamento. Será que vale a pena ficar nele? Outros fundos que foram lançados depois tiveram boa valorização na cota. O que você acha?

    • Clerton Luiz

      acho q semana que vem compro um pouco, pra ir vendo como eh…

  • Daniel

    Caro a entrada neste momento ? Cota em torno de 129,00

  • Quase comprei hoje a 114,00 – meu corretor fez a cagada de nao colocar a ordem e logo voltou a 119,00…o pessoal esta realizando para entrar no BB. Acredito que ainda deve ter uma realizaçao para ate 112,00.

  • Aline Porto

    Boa Tarde Henrique!
    Dessenterrando o artigo. Tenho muito interesse em investir neste fundo. Ultimamente você o tem acompanhado? O que vem achando dele? Obrigada

  • Paulo Eduardo

    E agora a R$ 138,00, vale a pena entrar?? Está caro demais??
    Ainda não comprei nenhum FII e penso em começar por ele.

  • Flavio Becker

    Boa tarde Henrique!
    Voce faz analise dos balanços pra identificar quais os melhores fundos?

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