Fundos Imobiliários: Como Investir? Parte III

Este artigo é a parte III sobre fundos imobiliários.

Na parte II vimos o retorno e a volatilidade dos FII no período de janeiro de 2008 até setembro de 2009.

Neste novo artigo estaremos nos aprofundando na análise através da observação do comportamento da correlação dos FII.

Começaremos então analisando os dados mensais dos FII e do Ibovespa para uma comparação inicial:

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Na tabela acima podemos ver que os retornos mensais de cada FII, além do retorno do ibovespa. Foram calculados os retornos anuais (12 meses), a volatilidade anual (12 meses) e a correlação média anual com o ibovespa.

O mês de outubro foi destacado, período em que a bolsa teve rendimento de -24,80%.

Neste mesmo período, dos 11 FII analisados 5 tiveram retornos negativos com média de -4,84%. Os demais 6 FII performaram positivamente com média de 1,59%.

A correlação dos FII apresenta um padrão em torno dos +0,50 (50%) em relação ao Ibovespa.

O FII com menor correlação em relação ao Ibovespa foi o FFCI11, com uma correlação de +0,0676 (6,76%) indicando grande oportunidade de diversificação.

O fundo com maior correlação neste período foi o EURO11 com +0,6381 (63,81%), o que não chega a ser uma correlação alta (acima de +0,70 ou 70%).

A novidade nesta tabela é o Índice FII. Tomei a liberdade de criar este índice para servir como um referência para o segmento dos Fundos Imobiliários.

O índice considera pesos iguais em todos os FII da tabela e seu retorno mensal nada mais é do que a média mensal de todos os FII analisados.

O retorno (anualizado) do Índice FII é de 28,40%. Sua volatilidade é 8,33%.

Se você achou essa volatilidade (medida através do desvio-padrão dos retornos mensais) normal é melhor olhar com mais atenção.

Todos os FII individuais tem volatilidade acima de 10% (alguns com volatilidade de até 30%).

Como pode então um índice composto pela média ter uma volatilidade menor do que a média dos FII individuais?

Para responder essa pergunta necessitamos olhar a correlação entre cada FII, para descobrir o porquê desta volatilidade tão baixa se comparada aos FII isoladamente.

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Nesta tabela temos as correlações de cada FII em relação aos seus pares.

Notem que é possível observarmos correlações negativas entre alguns FII (pintadas com a cor vinho).

As menores correlações podem ser vistas na tabela abaixo.

Voltando a tabela das correlações entre todos os FII da análise podemos ver na parte inferior a correlação média para cada FII.

Vou explicar a origem destes números. Ele nada mais é do que a média das correlações do fundo em questão com os outros fundos.

Por exemplo, o fundo BBFI11B possui uma correlação média com os outros FII na ordem de 25,80%, pois a média das correlações é 25,80%.

Este tipo de referência nos auxilia a encontrar os FII com a correlação mais baixa (relativamente) com os outros FII.

Logo, os fundos com menor correlação relativa são: (1) FFCI11 (3,21%); (2) HCRI11B (4,77%) e (3) FPAB11 (6,09%).

Analisando a correlação média de cada FII podemos perceber que esta é baixa, se situando em torno de 15%.

Sabemos que quanto menor a correlação entre os ativos, melhor é o efeito da diversificação entre os ativos, gerando uma menor volatilidade entre eles.

Agora ficou claro o porquê da redução tão grande da volatilidade ao se criar o Índice FII.

A tabela abaixo nos mostra o quanto a volatilidade pode ser reduzida através da baixa correlação entre os FII.

Notem que a redução da volatilidade foi de -10,58% (em termos nominais, ou seja, Índice FII – Média FII). Em termos relativos (Índice FII / Média FII) tivemos uma redução de -55,97% da volatilidade.

Portanto, através da correlação fraca (em torno de 15%) entre os FII, podemos reduzir a volatilidade em mais da metade a volatilidade média dos FII.

Caso o conceito não tenha sido totalmente compreendido, dê uma olhada neste artigo que escrevi sobre a correlação de ativos através de exemplos práticos.

Conclusões

(1) A diversificação entre os FII é de extrema importância já que permite reduzir drasticamente o risco esperado de uma carteira composta com vários FII.

(2) A correlação do Índice FII fica em torno de 0,60 (60%) com o Ibovespa, indicado possibilidade de diversificação (acima de 0,70 ou 70% os efeitos da diversificação começam a ficar comprometidos).

(3) Em momentos de estresse no mercado (como o mês de outubro de 2008) em que a bolsa teve um retorno de -24,80%, o Índice FII teve um retorno de -1,33%, mostrando os benefícios de uma correlação que não é forte com o Ibovespa.

(4) O retorno anual do Índice FII no período analisado foi de 28,40% para uma volatilidade de apenas 8,33%. Isso indica uma relação entre retorno / risco de quase 3 vezes.

Embora estes números tenham sido uma maravilha até o período presente, eu não acredito que eles possam se repetir de forma tão exuberada no futuro (considerando o longo prazo).

(5) Infelizmente alocar em vários (no exemplo 11 FII) incorreria em um alto custo (maiores corretagens). Portanto, o jeito é diversificar de forma moderada para não comprometer o retorno da carteira através do excesso de diversificação.

Outra solução é exigirmos a criação de um Fundo de Índice que sintetize todo o mercado dos Fundos de Investimentos Imobiliários, semelhante ao usado na análise.

Um ETF (Exchange Traded Fund) seria excelente para solucionar os problemas analisados. Eu já enviei meu e-mail com a solicitação para a iShares, e você?

Na parte IV iremos analisar a correlação do Índice FII com outros ativos além de analisar aspectos dos FII nos EUA, conhecidos como REITs (Real Estate Investment Trusts).