Como Calcular a Rentabilidade dos Fundos Imobiliários? Guia Prático

Este artigo faz parte da série Planilhas Financeiras.

No artigo anterior sobre a rentabilidade dos FII no 1º semestre de 2010 surgiram algumas dúvidas sobre o método de cálculo da rentabilidade destes fundos. Deste modo, resolvi criar este artigo para mostrar 3 alternativas de calcular a rentabilidade dos Fundos Imobiliários, incluindo método utilizado pelos próprios administradores dos fundos.

Utilizaremos o fundo Europar (EURO11) como exemplo, além do período de janeiro/2010 até junho/2010.

Método 1 – Método do site Fundo Imobiliário:

Método simples e eficaz, utilizado pelo consultor de fundos imobiliários Sérgio Belleza, de acordo com este relatório (PDF) elaborado para o 1º semestre de 2009. Em seu próprio site você encontrará ótimas informações sobre Fundos Imobiliários.

Método de Cálculo 1 – Sérgio Belleza

Procedimentos de Cálculo:

1. Some todos os aluguéis distribuídos no período. (1,36 * 6 = 8,16).

2. Calcule a diferença entre a cota final e a cota inicial no período.(183,00 – 174,30 = 8,70).

3. Some os aluguéis distribuídos (1) com a variação na cota (2). (8,16 + 8,70 = 16,86).

4. Faça a divisão da variação total  pelo valor da cota inicial. (16,86 / 174,30 = 9,67%).

De acordo com este método, a rentabilidade no período foi de 9,67%.

Método 2 – Método (antigo) HC Investimentos:

Este foi o método que utilizei para o cálculo da rentabilidade dos fundos imobiliários no artigo passado. Seu objetivo é tirar algumas distorções nos preços de referência, calculando o yield mensal em cada mês e somando com a variação do valor da cota de cada mês.

Procedimentos de Cálculo:

1. Calcule o Yield Mensal de cada mês. Ex. Jan/2010 = 1,36 / 176,78 = 0,77%

2. Calcule a variação (%) da cota em cada mês. Ex. Jan/2010 = 176,78 / 174,30 = 1,42%

3. Some os Yield Mensal (1) com a variação na cota (2).

Ex. Jan/2010 = 0,77% + 1,42% = 2,19%

4. Faça o cálculo dos juros compostos de todo o período.

(1+0,0219)*(1+0,0123)*….-1 = 9,82%

De acordo com este método, a rentabilidade no período foi de 9,82%.

Este foi o cálculo usado para chegarmos ao gráfico da rentabilidade no artigo passado.

Entretanto, após alguns questionamentos da leitora Célia, resolvi fazer maiores buscas, entrando em contato com alguns administradores dos próprios Fundos Imobiliários.

Método 3 – Taxa Interna de Retorno (TIR):

O cálculo da rentabilidade dos fundos imobiliários através da TIR (Taxa Interna de Retorno) é o método utilizado pelos administradores dos próprios fundos, sendo, portanto, o método mais correto para utilizarmos.

Acesse estes relatórios mensais dos seguintes fundos:

1.Rio Bravo Renda Corporativa – FFCI11 (Administrado pela Rio Bravo) – Clique aqui para acessar o último relatório (maio/2010).

2. Shopping West Plaza – WPLZ11B (Administrado pela Ourinvest) – Clique aqui para acessar o último relatório (maio/2010).

Método de Cálculo 3 – Administradores dos FII

Procedimentos de Cálculo:

1. Coloque o fluxo de caixa inicial (valor da cota no início da análise) – no caso, e dezembro de 2009 – com sinal negativo. (-174,30)

2. Para os próximos fluxos de caixa, considere o aluguel pago pelo fundo no mês. (1,36)

3. Adicione o valor da última cota do fundo no último aluguel mensal distribuído.

Jun/10: (1,36 + 183,00 = 184,36).

4. Use a fórmula daTIR (Taxa Interna de Retorno) para calcular a rentabilidade do Fundo Imobiliário em questão.

De acordo com este método, a rentabilidade no período foi de 9,86%.

Download

Clique no botão abaixo ou no link mais abaixo para baixar a planilha sobre como calcular a rentabilidade dos fundos imobiliários.

download-planilhas-financeiras

Baixe a Versão Excel 2007

Gostaria de deixar meu agradecimento ao pessoal da Rio Bravo pelo suporte na resposta aos meus questionamentos sobre o cálculo através da TIR.

Conclusão

Os 3 métodos apresentam diferenças em relação a rentabilidade apurada no período. Entretanto, esta diferença é pequena, conforme podemos observar na tabela abaixo.

Comparação entre os 3 métodos utilizados

Bônus

Sabendo que o método utilizado pelos administradores dos Fundos Imobiliários é a TIR (Taxa Interna de Retorno) necessitamos atualizar nosso gráfico do artigo anterior.

Rentabilidade dos Fundos Imobiliários no 1º Semestre de 2010 – TIR:

1. Panamby (PABY11) – Fundo Imobiliário com maior rentabilidade no 1º semestre de 2010.

Além de ter uma valorização de 10% em sua cota no período, no mês de fevereiro foi distribuído um enorme rendimento.

Veja mais detalhes neste post do blog Investimentos e Finanças.

2. Média dos Fundos Imobiliários – Com um valor de 6,28% no período, a média superou o CDI de 4,28%.

Portanto, teríamos um resultado equivalente de 146,57% do CDI. Melhor do que a grande maioria dos Fundos Multimercados em 2010.

3. Rentabilidade Negativa – Apenas 3 dos 24 Fundos Imobiliários analisados tiveram rentabilidade negativa no período.

Este fato comprova a força dos FII, mesmo em tempos de juros crescentes e aversão ao risco, com investidores migrando da bolsa para ativos mais seguros, como a Renda-Fixa.

Para baixar mais planilhas financeiras confira o restante da série Planilhas Financeiras.

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Sobre o autor

Henrique é especialista em alocação de ativos, eleito um dos 5 melhores educadores financeiros do Brasil em 2012/2013. Continue Lendo aqui!

  • Gustavo

    Henrique, muito obrigado por este excelente artigo e pela planilha.

    Sou um investidor iniciante em FIIs (tenho uma posição em FFCL11) e seus artigos são uma excelente fonte para aprender mais sobre estes fundos, aliás praticamente desconhecidos da grande massa de investidores.

    • Henrique Carvalho

      Olá Gustavo!

      Obrigado pelos elogios!

      É um prazer divulgar qualquer informação relevante sobre os Fundos Imobiliários. Conforme disse anteriormente aqui no blog, é uma classe de ativos com características únicas e com grande potencial de diversificação.

      Com este tipo de informação de fácil acesso para os investidores, acredito poder transmitir os benefícios deste investimentos e melhorar sua aderência aqui no Brasil.

      Gustavo, qualquer dúvida, crítica ou sugestão, sinta-se totalmente à vontade para me mandar seus comentários.

      Grande Abraço!

      • landerson

        Bom dia Henrique

        Estou estudando o que são fundos imobiliarios , gostaria de saber o quanto vale uma cota, uma cota equivale a quantas cotas ….100, 1000….

        o que é , e como eu acesso o Soma, eu consigo investir nestes fundos como uma ação na bovespa ?, recebendo como dividendos como uma ação ?

        obrigado.

        • Henrique Carvalho

          Olá Landerson!

          Uma cota equivale a exatamente 1 cota. Portanto, não existe mercado fracionário nos FII.

          O soma era o antigo ambiente de negociação dos fundos com término em “B” (Balcão). Entretanto, hoje já é possível negociar todos estes fundos através do seu HB. Só fique atento para algumas corretoras (principalmente de bancos) que não permitem a negociação destes fundos…Sabe-se lá porquê. Tenho conta na LinkTrade e faço tudo pelo HB.

          Os rendimentos mensais (dividendos) caem mensalmente na sua conta da corretora. Cada fundo tem seu dia específico.

          Grande Abraço!

  • Mais um excelente artigo, Henrique!

    Eu costuma utilizar o método 1 para o cálculo dos rendimentos, agora lendo sobre os outros dois métodos, fiquei instigado a testá-los, principalmente o último método!

    Obrigado por compartilhar essa preciosa técnica de uma maneira bastante didática!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

    • Henrique Carvalho

      Muito obrigado Guilherme!

      Também confesso que o cálculo a partir da TIR mudou (ao menos ligeiramente) a minha avaliação sobre a rentabilidade dos Fundos Imobiliários.

      Nada como aprender algo novo a cada dia!

      Grande Abraço!

  • Erico

    Henrique,

    Parabens cara. Eu frequentava seu site ano passado mas havia deixado um pouco ele de lado, mas agora entrei hoje e tive a grata surpresa de ver como está bem mais clean, mais facil de se navegar e entender o conteudo. Aprovadissimo!

    Encontrei o site pois estou novamente pensando em comprar algumas cotas de FII para entender exatamente como funciona… já estudei bastante, mas é na prática que se entende mesmo o funcionamento… Preciso reler seu site novamente por completo, mas gostaria de saber se voce ja descreveu ou poderia comentar brevemente aqui de que forma tu selecionas os FII, ou como escolheu esses 5 que aplicas. É interessante entender o que está por trás de um investidor mais experiente nesse tipo de aplicação.

    Por ultimo, qual programa voce usa para gerar esses graficos e planilhas? Tenho meu controle de RF, TD, Ações feitos no Excel mas achei muito mais clean o visual dos seus graficos!

    Obrigado.

    Att,
    Erico

  • Henrique Carvalho

    Olá Erico!

    Fico feliz que tenha gostado e aprovado as mudanças. Estou colocando mais tempo e dedicação para poder oferecer um conteúdo de alta qualidade para os leitores. Obrigado pelo feedback positivo!

    Sobre como escolher os FII basicamente temos 5 processos:

    1. Analise o Yield Mensal do FII (divida o último aluguel distribuído pelo valor da cota atual).
    2. Compare com os instrumentos de Renda-Fixa (eu comparo com a NTN-BP 15).
    3. Veja se o yield do FII é maior do que o da RF (lembre-se de descontar o IR do título).
    4. Estude a liquidez do fundo (quanto mais negociado melhor. Evite fundos que raramente são negociados).
    5. Veja se os rendimentos mensais são constantes e, de preferência, crescentes.

    Caso o FII tenha passado nestes filtros ele pode ser uma ótima escolha de compra. Lembre-se sempre de diversificar.

    Difícil resumir todo o processo que utilizo (que não é totalmente simples, mas longe de ser complicado). Acredito que será melhor criar um artigo para este tema, já que é frequente este tipo de pergunta.

    Sobre os gráficos eu utilizo o bom e velho Excel (v.2007)! rsrs

    O Excel tem grande potencial. Tenho procurado explorá-lo bastante na visualização dos dados no gráfico.

    Grande Abraço!

  • Investimentos e Finanças

    Uma dúvida nada a ver com o post.
    Vendi meus direitos de subscrição do FFCI11. Sabe como pago o IR? É 20% sobre o valor de venda ou 15%?

  • Henrique Carvalho

    Olá Investimentos e Finanças!

    O IR a ser pago é de 15%.

    Grande Abraço!

  • int71h

    Fala Henrique!

    Seria interessante colocar na comparacao com o CDI, o IR. Nos FIIs, o rendimento eh livre de IR… mas e o lucro da venda das cotas? Tb eh tributado?

    Abracao e post mto bom!!!

    • Henrique Carvalho

      Olá!

      No caso de ganho de capital (venda com lucro das cotas) há imposto de 20%.

      Se colocarmos os IR no CDI a vantagem dos FII seria ainda maior. Porém, devemos lembrar que a rentabilidade dos FII também inclui a valorização das cotas, portanto, também sujeita a IR.

      Abraços!

  • Flávio

    Excelente post. Henrique, a continuidade da tendência de quedas das taxas de juros reais no Brasil, que caminha para níveis abaixo de 6,00% ao ano, deve aumentar significativamente a demanda por fundos imobiliários no Brasil. Viver de aluguel de bens imobiliários voltará a ficar atrativo, ainda mais em um veículo de investimento que te dá mais segurança e liquidez, do que o real estate tradicional. Contudo, não basta empacotar qualquer coisa e colocar em um fundo imobiliário. Neste momento, cresce a importância da análise das ofertas de novos fundos imobiliários. Parabéns pelas suas análises sobre o assunto.

  • Henrique Carvalho

    Flávio!

    Muito obrigado pelos seus comentários!

    Particularmente não costumo olhar novos lançamentos dos FII pois prefiro ter um histórico em mãos para analisar melhor os Fundos, principalmente no quesito liquidez.

    Existem fundos atrativos hoje, porém, não compraria por questões de liquidez, como o CXCE11B. Olhando apenas os números tem um alto Yield, porém, liquidez muito reduzida.

    Gosto bastante dos seus comentários sobre Renda-Fixa e FII. Apareça mais vezes!

    Grande Abraço!

  • SÉRGIO ALCARAZ OLTA

    Prezado Henrique, excelentes explicações, bastante didáticas, meus parabéns!
    Sou um entusiasta pelos Fundos Imobiliários, no entanto, tenho uma dúvida: o que seria melhor, investir em fundos imobiliários ou em ações de empresas boas pagadoras de dividendos?
    Abraço!
    Sérgio Olta

    • Henrique Carvalho

      Olá Sérgio!

      Obrigado pelo comentário!

      Basicamente seria melhor investir nas 2 classes de ativos, visando maior diversificação de sua carteira. Cada investimento tem suas particularidades.

      FII são menos voláteis do que ações dividendos, porém, tem um retorno esperado menor. Uma vantagem dos FII é o fato dos aluguéis serem pagos mensalmente e sem IR. Nas ações, poucas pagam mensalmente e às vezes pagam na forma de JSCP, em que incide IR.

      Se seu foco for gerar renda uma mescla dos dois é recomendada.

      Abraços!

  • Glauco

    Caro Henrique, este é meu primeiro post em seu Blog e gostaria de inicialmente parabenizá-lo pelo ótimo trabalho.
    Bom, venho acompanhando os FIIs a 1 ano (nao de forma muito intensa, confesso) e agora acho que chegou o momento de fazer meu primeiro investimento em um FII. Por isso, gostaria de saber o que você ou outros entusiastas do assunto acham do FII KINEA RENDA IMOBILIARIA e das minhas análises sobre o mesmo.

    Minha análise:

    PRÓS:

    1. Coordenador Líder, coordenador contratado, administrador e gestor: Itaú (aparece outros nomes de empresas, mas são todas do Itaú);

    2. Parece que terá boa liquidez: Fundo será de R$ 350 milhões. Me parece um valor bem acima da média, o que, imagino, permitirá a entrada de muitas pessoas (o valor mínimo de R$ 30.000 realmente filtra um pouco das pessoas, mas acho que não muito);

    3. Diversificação do risco: O gestor terá gestão ativa sobre o fundo, comprando e vendendo imóveis conforme as oportunidades de mercado. Assim, o risco não estará concentrado em um único imóvel. Segundo o Aviso de Mercado o objetivo do fundo é “a exploração comercial de empreendimentos comerciais e centros de distribuição preferencialmente prontos ou em construção, via aquisição de unidades autônomas ou da totalidade de um empreendimento, com o intuito de gerar renda aos Cotistas por meio da locação ou arrendamento destas unidades.”

    CONTRAS:

    1. Vi que a Kinea (empresa do Itaú gestora do fundo) é relativamente nova (de 2006 se não me engano). Portanto estou apostando na credibilidade do dono (Itaú);

    2. Pelo que vi, a única corretora que está ofertando este fundo é a do Itaú (www.itautrade.com.br). Por isso terei que abrir conta lá para participar (sacanagem). Eles disseram que assim q atingir o valor de R$ 350 mi, o fundo será fechado. DÚVIDA: Será que depois poderei transferir a custódia destas cotas para minha corretora de preferência? (para nao ficar pagando as taxas de conta corrente do banco Itaú e de custódia da corretora deles). Acho que isso será possível, mas se não for possível transferir, creio que isso reduzirá a liquidez do fundo, pois somente um corretora (Itautrade) irá negociar as cotas do fundo.

    3. Devido ao alto valor do fundo, acho que poderemos ficar um período inicial com baixa rentabilidade pelo fato do fundo ter alguma demora para conseguir comprar todos os empreendimentos que o dinheiro permite. No prospecto eles falam que boa parte do dinheiro já será investido de imediato, assim q o fundo começar, em dois imóveis que já estão em análise. Mas o resto sei que pode demorar um pouco. Porém, como meu horizonte de investimento é de longo prazo, isso deve me afetar muito pouco.

    E aí, o que acham deste FII?

    • Henrique Carvalho

      Olá Glauco!

      Parabéns pela pequisa e análise do fundo Kinea!

      Confesso que não acompanho muito os IPOs de Fundos Imobiliários pois prefiro analisar seus números históricos, além de ser difícil prever como será a liquidez deste fundo no mercado. Portanto, infelizmente, não poderei te dar uma resposta digna de seu extenso comentário.

      Entretanto, posso lhe dar uma sugestão: Por que não comprar Fundos Imobiliários já existentes no mercado. Como este é seu primeiro investimento você não deve concentrar tudo em um único FII, mas sim diversificar entre vários para diluir o risco. Uma faixa de 5 até 10 já dão um ótimo poder de diversificação para sua carteira.

      Eles estão disponíveis em seu próprio HB, não necessitando da burocracia de contas em bancos.

      Fica a sugestão amigo!

      E obrigado por participar. Continue conosco!

      Abraço!

  • paulo

    Henrique, em um dos seus posts sobre FII vc calculou um índice para o FII. Tentei repetir os cálculos com os seus dados e não deu o mesmo resultado. Qual a fórmula (no excel) para eu calcular meu próprio índice com os papeis da minha carteira? Abraço

    • Henrique Carvalho

      Olá Paulo!

      O cálculo que fiz foi simplesmente tirar a média da rentabilidade mensal de cada FII.

      Entretanto, hoje conheço um método bem melhor para calcular o índice FII. Basta acompanhar a evolução da capitalização de mercado (preço x quantidade de cotas) do conjunto de FII.

      Veja os detalhes no maior site sobre Fundos Imobiliários do Brasil, o Fundo Imobiliário.

      Abraços!

  • Guido

    Olá Henrique!
    Em 10/09/10 investi no lançamento do Fundo Kinea Renda Imob. Até hoje o fundo não pagou nenhum aluguel mensal.
    Você sabe quando isto irá ocorrer, haja vista que os prédios comprados já estão alugados e desconheço o motivo pelo qual até hoje não foi pago nenhum aluguel aos cotistas. Por outro lado, a cota negociada em bolsa já caiu de R$ 1.000,00 para R$ 980,00 (07/12/10).
    Abraço

    • Guido, embora eu não tenha o KNRI11 em carteira (aliás, meu único FII é o PQDP11), vou expor minha opinião pessoal a respeito, uma vez que, a pedido de amigos, e também por curiosidade própria, acompanhei de perto a operação de lançamento desse fundo, conversando inclusive com pessoas ligadas à gerência do Itaú.

      Um deles disse que o fundo, até que tivesse toda a sua captação concluída, teria suas cotas valorizadas pelo DI. Isso não se concretizou, uma vez que, quando as cotas foram lançadas na Bolsa, no decorrer da semana passada, o foram pelo preço de lançamento, ou seja, aproximadamente R$ 1 mil. Quem vendeu, teve que vender pelo preço de compra, não auferindo lucro líquido pelos 2 ou 3 meses em que o dinheiro ficou imobilizado. E, agora, se quiser vender, terá que arcar com prejuízo, pois a melhor oferta de compra está, no instante em que esse artigo está sendo escrito, de R$ 980,11.

      Segundo notícias publicadas na mídia, a Kinea tentou fechar a compra de um imóvel em SP, mas não conseguiu concretizar a compra. Isso pode ser um mau presságio, pois, em tese, é um aluguel a menos para receber, por parte do fundo.

      Tudo isso não quer dizer que esse investimento não valha a pena, pois é preciso esperar ver o yield de distribuição dos rendimentos, para, aí sim, tirar as primeiras conclusões. Segundo informações da gerência do Itaú, esse fundo teria uma previsão de rentabilidade média mensal de 0,7%, incluindo valorização de cota + aluguel. Eu achei particularmente baixa essa taxa de valorização global, pois o torna uma opção menos atrativa do que a de muitos bons FIIs já existentes e consolidados no mercado, que já contam com um histórico regular e consistente de distribuição de rendimentos.

      A ideia do Itaú, ao lançar esse fundo, foi reter o dinheiro dos clientes, que estavam saindo dos fundos do banco, e direcionando suas aplicações para o mercado de imóveis. Entretanto, apesar da boa captação (cerca de R$ 260 milhões, para uns 2 mil correntistas), tenho minhas dúvidas sobre a capacidade desse fundo de conseguir yields atrativos o suficiente a ponto de torná-lo uma opção competitiva, se a previsão do yield de 0,7% se confirmar.

      Faço uma comparação desse fundo com o Presidente Vargas, que teve o marketing de divulgação sendo realizado pelo Bradesco. As cotas, também de R$ 1 mil, se desvalorizaram, e o fundo demorou a começar a distribuir aluguéis. No entanto, com a desvalorização das cotas, elas se tornaram atrativas, a partir do momento em que o mercado percebeu que o yield estava elevado, dentro do contexto do mercado brasileiro. Pode ser que o mesmo processo de desvalorização de cota em relação ao seu preço de lançamento > começo de distribuição de aluguéis > valorização da cota, se repita com o KNRI11.

      A questão que se coloca é a de saber como os investidores correntista do Itaú (segmentos Personnalité e Private, já que a reserva ficou restrita a esses grupos) se comportarão diante da demora na distribuição dos aluguéis E TAMBÉM diante da desvalorização da cota. Se alguns deles, por inexperiência e/ou pressa, quiserem liquidar logo o investimento, amargando o prejuízo, as cotas se desvalorizarão, abrindo possíveis oportunidades de compra “no escuro”, haja vista que o yield mensal de distribuição ainda é um mistério.

      A conclusão disso tudo é a seguinte: no mercado de fundos imobiliários, é melhor adotar uma postura mais conservadora e comprar cotas que já estejam sendo negociadas em Bolsa, e que apresentem um histórico mínimo, mas consistente, de distribuição de rendimentos. Muito marketing e propaganda, às vezes, podem causar efeitos nefastos no bolso de investidores, que tiveram seu capital imobilizado, e não receberam nenhuma compensação financeira por isso, por parte do banco.

      É isso aí!
      Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

      • Henrique Carvalho

        Guilherme,

        Muito obrigado pelas informações sobre o Fundo!

        Ótima notícia e excelente comparação com o PRSV11.

        São por estes motivos que prefiro apenas dar atenção aos fundos com histórico no mercado. Quase não olho lançamentos…são sempre uma caixinha de surpresa, principalmente na questão da liquidez…

        A solução continua sendo diversificar!

        Abraços!

    • Henrique Carvalho

      Olá Guido!

      Não acompanho diretamente o fundo. Infelizmente, fico devendo uma resposta precisa…

      Já tentou entrar em contato com os administradores do fundo?

      Abraços!

  • Guido

    Olá Pessoal! Copio abaixo a informação que recebi por email da Itautrade, sobre a distribuição de aluguéis do Kinea (KNRI11):
    “Prezado(a) GUIDO,

    Agradecemos o contato]Informamos que a previsão para o início destes pagamentos referente aos aluguéis é para Janeiro de 2.011.

    Permanecemos à disposição.

    Atenciosamente,
    DENILSON A DE OLIVEIRA

    Itaú Corretora de Valores”

    • Henrique Carvalho

      Valeu Guido!

      Agora é só esperar para receber mensalmente os rendimentos!

      Abraços!

  • Valeu, Henrique, por tudo, pelos comentários, e também pela histórica marca de 100.000 visitas ao HC Investimentos!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  • Roberto Braz

    Henrique, bom dia!

    Antes de tudo quero deixar meus parabéns por compartilhar seus conhecimentos e até mesmo seu tempo. Estou lendo muitos artigos sobre FII e quero o quanto antes iniciar os investimentos, estimo que para 2011, quero um ano com novos desafios, será que você poderia indicar por onde posso começar? Como posso garantir uma renda com o FII e com quanto investido? Preciso de dicas para pequeno investidor. Obrigado pela atenção.

    • Henrique Carvalho

      Olá Roberto!

      Dê uma lida neste artigo que escrevi aqui no blog. Veja se ele irá lhe ajudar neste contato inicial. Visite o site fundoimobiliario.com.br e, se ainda tiver dúvidas dê mais uma lida nestes artigos: [1], [2].

      Se depois deste processo todo, ainda lhe restarem dúvidas, não hesite em comentar aqui no blog. Estou a disposição!

      Abraços!

  • Roberto Braz

    Henrique, bom dia!

    Antes de tudo quero deixar meus parabéns por compartilhar seus conhecimentos e até mesmo seu tempo. Estou lendo muitos artigos sobre FII e quero o quanto antes iniciar os investimentos, estimo que para 2011, quero um ano com novos desafios, será que você poderia indicar por onde posso começar? Como posso garantir uma renda com o FII e com quanto investido? Preciso de dicas para pequeno investidor. Obrigado pela atenção. Abraço!

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  • Anônimo

    Olá HC,

    Estou começando agora a analisar os FIIs e seu Blog foi um dos mais detalhados que encontrei. Parabéns pelo esforço em tornar esse mercado mais acessível ao pequeno investidor.

    Mas tenho um dúvida que ainda não consegui solucionar. Para fazer projeções mais completas é sempre relevante utilizar as séries históricas dos fundos. Geralmente todos disponibilizam no site da Bovespa os rendimentos distribuídos por cota, porém o valor histórico de negociação da cota eu não encontrei.

    Alguns fundos apresentam esses valores sobre alguns meses, as vezes nos 12 últimos meses, as vezes no último semestre, mas ainda não vi a série completa.

    Eu sei que as últimas cotações podem ser adquiridas no:

    http://www.bmfbovespa.com.br/pregao-online/FormConsultaCotacoes.asp?idLapela=divLapelaCotacao&idPainel=divConteudoCotacao

    Mas você, ou algum leitor, tem um banco de dados com as séries históricas de valor de negociações dos FIIs? Ou sabem onde posso encontrar?

    Obrigado a todos.

    Abraços

    • Olá Luis!

      Infelizmente esta série não é disponível gratuitamente (que eu saiba).

      Porém, existem softwares pagos como a Enfoque que disponibilizam as cotações históricas para todos os fundos imobiliários.

      Abraços!

  • Francisco Ribeiro

    Bom dia Henrique.

    Estou calculando a rentabilidade em minha planilha baseado no cálculo do Sérgio, entretanto estou com uma dúvida:

    Como faço para considerar o pagamento da amortização no caso do RBPR11? Devo considerar isso como rentabilidade?

    Por exemplo, eu pego o valor que eu desembolsei (inclusive com os  custos da operação) e comparo com o valor atual ativo no mercado. Cheguei a uma diferença -X, ou seja, hoje minhas cotas estão valendo menos.

    No entanto, pegando o valor da armotização que me foi reembolsado fica com uma diferença a meu favor, ou seja, tive um ganho.

    Desta forma estava pensando em pegar o valor do rendimento por cota + a diferença positiva da amortização (dividida pelo número de cotas) e considerar isso como o valor do rendimento pago no mês. Sei que isso contraria o cálculo do Sérgio, mas gostaria que você me desse uma luz sobre o assunto.

    Forte abraço.

  • Renato

    Boa tarde Henrique,
    Comecei a investir em fundos imobiliários há pouco tempo e “caçando” na internet encontrei seu blog sobre como calcular a rentabilidade dos fundos, além de outras dicas. Sobre os 3 métodos, estou com uma dúvida. Os aluguéis mensais variaram um pouco e pelo 3º método, aparece na planilha apenas o valor do primeiro. Isso tem alguma influência? De qualquer forma, as diferenças foram pequenas, algo em torno de 0,1%. Mas a dúvida é por exemplo: comecei com 10 cotas de um fundo e tenho comprado aos poucos cada vez mais cotas do mesmo fundo com preços diferentes. Os cálculos seriam os mesmos para calcular a rentabilidade do fundo?

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  • Carlos Peixoto M Junior

    Opa Henrique!
    Parabéns pelas informações disponibilizadas. Sem dúvida a rentabilidade é um dos principais indicadores a serem analisados no Fundos Imobiliários. Pensando nisso estou disponibilizando estes dados de forma consolidada em: http://www.fundsexplorer.com.br
    Espero que estas informações possam ser úteis.
    Abraços!

  • malanar11

    Fazendo as contas verifiquei que o método do Sérgio Belleza considera que os valores pagos de aluguel são retirados do sistema, ou seja, funcionam como juros simples, enquanto o método pela TIR considera o valor do aluguel sendo reaplicado. Basicamente peguei a tabela com a parte do Sérgio e equacionei para juros composto, deu exatamente o mesmo valor do método pela TIR. Naturalmente para as financeiras interessa usar o método que apresenta maior rentabilidade, na prática eu diria que depende de como você irá operar o investimento, reaplicando ou retiradas.

  • Juliana Pacheco

    ajudou bastante, obrigada.

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