Minicurso HCEste artigo faz parte da série Planilhas Financeiras.
No artigo anterior sobre a rentabilidade dos FII no 1º semestre de 2010 surgiram algumas dúvidas sobre o método de cálculo da rentabilidade destes fundos. Deste modo, resolvi criar este artigo para mostrar 3 alternativas de calcular a rentabilidade dos Fundos Imobiliários, incluindo método utilizado pelos próprios administradores dos fundos.
Utilizaremos o fundo Europar (EURO11) como exemplo, além do período de janeiro/2010 até junho/2010.
Método 1 – Método do site Fundo Imobiliário:
Método simples e eficaz, utilizado pelo consultor de fundos imobiliários Sérgio Belleza, de acordo com este relatório (PDF) elaborado para o 1º semestre de 2009. Em seu próprio site você encontrará ótimas informações sobre Fundos Imobiliários.
Método de Cálculo 1 – Sérgio Belleza
Procedimentos de Cálculo:
1. Some todos os aluguéis distribuídos no período. (1,36 * 6 = 8,16).
2. Calcule a diferença entre a cota final e a cota inicial no período.(183,00 – 174,30 = 8,70).
3. Some os aluguéis distribuídos (1) com a variação na cota (2). (8,16 + 8,70 = 16,86).
4. Faça a divisão da variação total pelo valor da cota inicial. (16,86 / 174,30 = 9,67%).
De acordo com este método, a rentabilidade no período foi de 9,67%.
Método 2 – Método (antigo) HC Investimentos:
Este foi o método que utilizei para o cálculo da rentabilidade dos fundos imobiliários no artigo passado. Seu objetivo é tirar algumas distorções nos preços de referência, calculando o yield mensal em cada mês e somando com a variação do valor da cota de cada mês.
Procedimentos de Cálculo:
1. Calcule o Yield Mensal de cada mês. Ex. Jan/2010 = 1,36 / 176,78 = 0,77%
2. Calcule a variação (%) da cota em cada mês. Ex. Jan/2010 = 176,78 / 174,30 = 1,42%
3. Some os Yield Mensal (1) com a variação na cota (2).
Ex. Jan/2010 = 0,77% + 1,42% = 2,19%
4. Faça o cálculo dos juros compostos de todo o período.
(1+0,0219)*(1+0,0123)*….-1 = 9,82%
De acordo com este método, a rentabilidade no período foi de 9,82%.
Este foi o cálculo usado para chegarmos ao gráfico da rentabilidade no artigo passado.
Entretanto, após alguns questionamentos da leitora Célia, resolvi fazer maiores buscas, entrando em contato com alguns administradores dos próprios Fundos Imobiliários.
Método 3 – Taxa Interna de Retorno (TIR):
O cálculo da rentabilidade dos fundos imobiliários através da TIR (Taxa Interna de Retorno) é o método utilizado pelos administradores dos próprios fundos, sendo, portanto, o método mais correto para utilizarmos.
Acesse estes relatórios mensais dos seguintes fundos:
1.Rio Bravo Renda Corporativa – FFCI11 (Administrado pela Rio Bravo) – Clique aqui para acessar o último relatório (maio/2010).
2. Shopping West Plaza – WPLZ11B (Administrado pela Ourinvest) – Clique aqui para acessar o último relatório (maio/2010).
Método de Cálculo 3 – Administradores dos FII
Procedimentos de Cálculo:
1. Coloque o fluxo de caixa inicial (valor da cota no início da análise) – no caso, e dezembro de 2009 – com sinal negativo. (-174,30)
2. Para os próximos fluxos de caixa, considere o aluguel pago pelo fundo no mês. (1,36)
3. Adicione o valor da última cota do fundo no último aluguel mensal distribuído.
Jun/10: (1,36 + 183,00 = 184,36).
4. Use a fórmula daTIR (Taxa Interna de Retorno) para calcular a rentabilidade do Fundo Imobiliário em questão.
De acordo com este método, a rentabilidade no período foi de 9,86%.
Download
Clique no botão abaixo ou no link mais abaixo para baixar a planilha sobre como calcular a rentabilidade dos fundos imobiliários.
Gostaria de deixar meu agradecimento ao pessoal da Rio Bravo pelo suporte na resposta aos meus questionamentos sobre o cálculo através da TIR.
Conclusão
Os 3 métodos apresentam diferenças em relação a rentabilidade apurada no período. Entretanto, esta diferença é pequena, conforme podemos observar na tabela abaixo.
Comparação entre os 3 métodos utilizados
Bônus
Sabendo que o método utilizado pelos administradores dos Fundos Imobiliários é a TIR (Taxa Interna de Retorno) necessitamos atualizar nosso gráfico do artigo anterior.
Rentabilidade dos Fundos Imobiliários no 1º Semestre de 2010 – TIR:
1. Panamby (PABY11) – Fundo Imobiliário com maior rentabilidade no 1º semestre de 2010.
Além de ter uma valorização de 10% em sua cota no período, no mês de fevereiro foi distribuído um enorme rendimento.
Veja mais detalhes neste post do blog Investimentos e Finanças.
2. Média dos Fundos Imobiliários – Com um valor de 6,28% no período, a média superou o CDI de 4,28%.
Portanto, teríamos um resultado equivalente de 146,57% do CDI. Melhor do que a grande maioria dos Fundos Multimercados em 2010.
3. Rentabilidade Negativa – Apenas 3 dos 24 Fundos Imobiliários analisados tiveram rentabilidade negativa no período.
Este fato comprova a força dos FII, mesmo em tempos de juros crescentes e aversão ao risco, com investidores migrando da bolsa para ativos mais seguros, como a Renda-Fixa.
Para baixar mais planilhas financeiras confira o restante da série Planilhas Financeiras.
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